178171
182818

Перед відкриттям ринку землі: очікування, хвилювання та «хитрі» ходи

Деякі сільгосппідприємства сподіваються на власні сили, інші впевнені, що без державної підтримки не обійдуться, частина аграріїв намагаються випередити події та перехитрити державу, а деякі тільки збираються читати закон і розбиратися у його тонкощах.

Всі розуміють, що запуск ринку землі – процес невідворотний. Наразі головна мета орендарів – зберегти сільськогосподарські площі, які вони роками обробляють.

Про настрої аграріїв Житомирщини напередодні відкриття ринку землі пише Укрінформ.

БЕЗ КРЕДИТІВ І ПІДТРИМКИ ДЕРЖАВИ НЕ ОБІЙТИСЯ

За інформацією департаменту агропромислового розвитку та економічної політики Житомирської ОДА, в області працюють 1200 сільськогосподарських підприємств різних форм власності, які обробляють 800 тис. гектарів землі. Із них близько 150 – це великі підприємства.

Керівник Асоціації фермерів та приватних землевласників України  в Житомирській області Юрій Драган вважає, що закон про ринок землі дозволить ефективно нею розпоряджатися.

«Ідеальним випадком було б, якби всі 7 млн громадян України, які мають земельні паї, використовували їх для свого особистого користування у межах 3-4 га. Оскільки переважно це люди похилого віку, то зрозуміло, що за станом здоров’я та через відсутність засобів до виробництва вони не скористаються такою можливістю. Але на селі ще залишилися молоді люди, які хотіли б розвивати своє приватне товаровиробництво, тому для них це можливість купити землю та успішно розвиватися. Людина похилого віку натомість отримала б свою компенсацію. Сьогодні це шанс для українців ефективно використати землю і зберегти село», – вважає Драган.

Вирішила спочатку поцікавитися у знайомих фермерів – що думають вони про відкриття ринку землі та як до цього готуються. Почути чіткої позиції не вдалося, бо більшість співрозмовників кажуть, що закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» досі не читали. Тож які зміни принесе їм 1 липня, не знають, але впевнені, що вони таки будуть.

Фермерське господарство «Габенець», що у Брусилові, орендує паї у майже 120 людей і не хоче втрачати землі, які обробляє вже 7 років.

«Єдине, чого боїмося, що в нас іще землі не інвентаризовані, виникають нюанси з Держгеокадастром. Ми маємо першочергове право викупити землі, які обробляємо. Поки що не знаємо настроїв людей: якщо багато від нас підуть, то, можливо, нам не вистачить власних коштів. Будемо брати кредити. Спробуємо як фізична особа, а з 2024 року зможемо виходити на ринок землі як юридична (до 2024 року одна фізична особа зможе купити до 100 га землі – ред.). Якщо людина виявить бажання продати землю, то ми не захочемо, щоб нам пошматували ті площі, що зараз обробляємо, віддаючи їх комусь іншому. Постараємося викупити ті землі, які наш орендодавець захоче продати», – розповідає керівник господарства Олена Мартиненко.

Власник фермерського господарства «Воталія» Володимир Волинець, що на території Чуднівської громади, каже – без допомоги держави не зможе втримати 100 га землі, які нині обробляє.

«Я за відкриття ринку землі, якщо держава дає підтримку. Зараз у мене тільки кредити і сиве волосся», – зауважує фермер.

ВЕЛИКІ АГРОПІДПРИЄМСТВА ПРОТИ

Депутат Любарської селищної ради Микола Чепурний не одне десятиліття працює в агросекторі й вважає, що власникам паїв не варто поспішати з їх продажем.

«На ринок землі треба дивитися з різних боків. Логічно, якщо земля є моєю власністю, то я маю право нею розпоряджатися. Коли в мене є бажання продати, чи я вимушений це зробити, то вважаю, що першим покупцем повинна бути держава. Має бути банк землі. Наприклад, землі скупила держава або вони перебувають у розпорядженні територіальної громади, а тоді вже треба вирішувати, кому їх давати в оренду, наприклад – тим, хто створює робочі місця, розводить тваринництво. Продаж землі – це одноразова акція, бо якщо людина продала землю, більше не поверне її собі, а можливо, її спонукали до цього якість труднощі. Аграрії, з якими спілкуються, по-різному ставляться до ринку землі, але у всіх є невпевненість у тому, як це буде. ФОПи, невеликі фермери не зможуть скупити землю. Як на мене, краще не продавати її зараз, а зачекати кілька років, коли сформується ціна. Можна на 15 років землю в оренду здати, попросити, щоб орендар наперед виплатив вам плату за 5-7 років, і це все одно залишиться вашою власністю», – каже Чепурний.

Щодо великих агропідприємств, то ставлення їхніх власників до відкриття ринку землі теж неоднозначне. Одні відверто виступають проти цього, інші від коментарів узагалі втримуються.

Поінформований співрозмовник із Житомирської ОДА розповідає, що великі аграрії категорично проти відкриття ринку землі. Передовсім це пов’язано з тим, що дозволені законом 100 га, які можна купити, їх не цікавлять, адже вони обробляють значно більші площі. На орендованих паях у них облаштована інфраструктура – елеватори, сховища, ростуть багаторічні насадження, а втрачати те, у що роками інвестували, неохота. Тож нині вони шукають спосіб, як обійти закон і залишитися на плаву.

Як стало відомо з цієї розмови, великі сільгосппідприємства зараз переукладають договори емфітевзису на 25-49 років, виплачуючи пайовикам десятки тисяч гривень за раз (емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. На відміну від договору оренди землі, розмір плати за таким договором не залежить від нормативної грошової оцінки землі. При цьому законодавчо не встановлені межі розміру оплати за договором емфітевзису – ред.).

ЗЕМЕЛЬНІ ТОНКОЩІ

Укрінформ уже писав про проблеми Народицької територіальної громади, яка найбільше в області постраждала від наслідків аварії на Чорнобильській АЕС. На її території – лише одне промислове підприємство Народицький спецлісгосп, тому основний акцент тут роблять на землі, яка може приносити прибутки. Голова громади Лідія Бученко стверджує, що частину земель уже можна обробляти, але потрібно провести їх радіаційний моніторинг, адже це важливий ресурс. Проблему вже кілька років поспіль озвучують перед центральною владою, та поки що безрезультатно.

Місцеві жителі, повернувшись у села, звідки їх відселили, давно користуються землями, що виведені із сільгоспобробітку. Та чи безпечно це, відповіді немає.

Директор Інституту сільського господарства Полісся Національної академії аграрних наук України Сергій Рижук каже, що неодноразово звертався до профільних міністерств і відомств, аби дозволи його установі провести такий моніторинг. Інститут має свою лабораторію, але її обладнання застаріле, виготовлене ще в 1970-х роках. Ціна питання – кілька десятків мільйонів гривень, але реакції досі немає.

За його словами, для обґрунтування ціни землі треба знати її вартість, на яку впливають такі показники, як рівень гумусу, екологічна ситуація, забрудненість радіонуклідами, посуха чи стабільно гарантовані врожаї з нормальним зволоженням.

«Немає сумнівів, що з 1 липня ринок землі запустять – і це не разовий захід, а рух землі від власника до власника відбуватиметься постійно. У нас досі немає закону про консервацію земель, хоча його проєкт розроблений більш як 20 років тому. Держава повинна мати у запасі землі, які не можна використовувати, бо вони особливо цінні або ж розташовані у зоні з екологічними проблемами. У нас є чинний закон, що має забезпечити охорону ґрунтів, але він практично не діє, бо починаючи зі структури посівних площ, і закінчуючи нормами внесення мінеральних добрив, засобів захисту рослин, – ніхто не контролює теперішній бізнес. Чи буде той контроль, коли відкриють ринок землі?...», – запитує Рижук.

Натомість заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Денис Марчук вважає, що після 1 липня можуть з’явитися додаткові законопроєкти, спрямовані на усунення можливих прогалини у земельному законодавстві.

Що зміниться для аграріїв Житомирщини після відкриття ринку землі, й чи зможуть вони втримати у своїх руках землі, які орендують роками, покаже час.

Автор: Ірина Чириця



На Хмельниччині кукурудзою засіяли понад 11 гектарів нацпарку

Як передає Укрінформ, про це повідомляє Хмельницька обласна прокуратура.

«За процесуального керівництва Кам’янець-Подільської окружної прокуратури слідчими Кам’янець-Подільського районного управління поліції ГУНП в області проводиться досудове розслідування за фактом самовільного зайняття земельної ділянки на території Національного природного парку «Подільські Товтри» (ч. 2 ст. 197-1 Кримінального кодексу України)», - йдеться у повідомленні.

Зазначається, що зайнята посівом територія знаходиться в межах Чемеровецької селищної ради. При цьому, особливо цінні землі природно-заповідного фонду не можуть використовуватись у сільськогосподарській діяльності.

Наразі фахівці встановлюють суму завданих збитків.

Ваш вибір 'Нічого сказати'.


130 гектарів урожаю втратив фермер з Луганщини за 30 хвилин

Через зливу та град значних збитків зазнали фермери та селяни з Луганщини. Знищено десятки гектарів посівів, пасіки та городи. Місцева влада може частково компенсувати збитки усім, хто постраждав від негоди, повідомляє SEEDS.

Нищівний дощ пошкодив сільськогосподарські угіддя на початку цього тижня. Злива тривала усього близько 30 хвилин, але завдала значних збитків.

“Градом побило 50 гектарів кукурудзи та близько 80 гектарів соняшника. І це лише попередні підрахунки”, – розповідає фермер з села Свистунівка Олег Барабаш.

Потоки води також затопили пасіку та вимили картоплю й інші культури на городах кількох місцевих жителів, затопили погреби та хліви.

Людям, які зазнали збитків, обіцяють компенсації. Депутатка Сватівської міської ради Наталія Луцишена разом зі старостою села Свистунівка склали акти обстеження господарств, що постраждали. Акти мають передати на розгляд ради для ухвалення рішення про надання допомоги.



Виробники продуктів харчування за останній рік підняли ціни на 30%

Оптові ціни виробників промислової продукції в травні 2021 року в порівнянні з травнем минулого року зросли на 33,1%. Ціни в межах України зросли на 25,4%, за межі України - на 65,9%.

Про це повідомляє Державна служба статистики (Держстат), пише РБК-Україна.

За даними статистичного відомства, у виробництві харчових продуктів, напоїв та тютюнових виробів ціни зросли на 30,1%, у тому числі в межах України - на 21,0%, за межі України - на 61,7%.

Найбільше зросли ціни у виробництві цукру - на 61,6%, у тому числі всередині України-на 68,0%.

Виробники продуктів харчування за останній рік підняли ціни на 30%



Прогнози врожаю соняшника продовжують покращуватися

Сприятливі погодні умови, що склалися у причорноморських країнах, дозволять збільшити посіви соняшника всіма основними виробниками, що посилює тиск на ціни старого та нового врожаю. Україна та Росія також збільшать виробництво соняшника завдяки розширенню площ сівби та рясним опадам травня, які сприяють розвитку посівів.

В Угорщині, Болгарії та Румунії, що є основним європейським виробником (в країні знаходяться 27% європейських посівів соняшника) та експортером соняшника, площі сівби також збільшені, а погода сприяє збільшенню врожайності.

Прогнозовані на наступному тижні рясні опади та підвищення температури повітря продовжать покращувати стан посівів у причорноморських країнах.

Основною проблемою для посівів соняшника залишається дефіцит ефективних температур, оскільки їх показник на 5-10 оС поступається середньому багаторічному рівню.

В Україні станом на 3 червня соняшником засіяно 6,38 млн га або 99,6% запланованих площ. Але експерти вважають, що фінальні площі сівби перевищать офіційний прогноз та сягнуть 7 млн га, а врожай виросте до 17-17,5 млн т у порівнянні з торішніми 13,1 млн т.

В Росії станом на 8 червня соняшником засіяно 9 млн га або 105,6% запланованих площ у порівнянні з 8,2 млн га у 2020 р. Але сівба триває, і фінальні площі, за оцінками аналітиків, сягнуть 9,3-9,5 млн га, тому врожай збільшиться до 16-17 млн т у порівнянні з торішніми 13 млн т.

Очікувана у липні та серпні спека може суттєво відкоригувати прогнози врожаю, проте експерти зазначають, що у причорноморських країнах значні запаси вологи у метровому шарі ґрунту створюють передумови для отримання рекордних врожаїв.

Закупівельні ціни на соняшник в Україні минулого тижня знизилися з 22500-23000 грн/т до 18500-19000 грн/т з доставкою на завод на тлі обвалу цін на соняшникову олію до 1200 $/т FOB як для старого, так і для нового врожаю. Після зниження цін на соняшник деякі переробники відновили його закупівлю, завдяки чому ціни виросли до 19000 грн/т. Імовірно, що до початку нового сезону вони залишатимуться на цьому рівні, хоча рекордний врожай вже у вересні – жовтні може знизити ціни до 15000 грн/т.

Джерело: graintrade.com.ua

Ваш вибір 'Нічого сказати'.


Купівля-продаж сільськогосподарської землі: умови договору

1 липня 2021 року офіційно набуває чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (надалі - Закон № 552-IX), який відкриває перший етап функціонування ринку землі сільськогосподарського призначення.

До 1 січня 2024 року ключовими гравцями на ринку землі буду виключно фізичні особи, які зможуть вільно розпоряджатися і набувати у власність раніше підмораторні земельні ділянки.

Однак, для належного функціонування першого етапу ринку законодавець передбачив низку запобіжників та умов для вільного обігу земель.

I. Законодавчі запобіжники на ринку землі

На першому етапі запуску і функціонування ринку землі законодавець передбачив запобіжники у вигляді обмеження щодо концентрації по площі земель в одних руках та обмеження за колом осіб.

Пропонуємо більш детально розібратися з наведеними запобіжниками, які на цьому етапі запуску ринку (до 01.01.2024) будуть розповсюджуватися саме на фізичних осіб.

A. Обмеження щодо концентрації земель

Це обмеження стосується покупців земель сільськогосподарського призначення загальної площі у розмірі до 100 га в одні руки. Мається на увазі, що ви можете купувати земельні ділянки виключно в межах до 100 га, а у випадку порушення цього обмеження набуті земельні ділянки понад 100 га підлягатимуть конфіскації.

B. Обмеження за колом осіб

Обмеження за колом осіб - це фактично обмеження в участі фізичних осіб - громадян України на ринку землі. Зокрема, до кола таких фізичних осіб законодавець відніс:

  • осіб, які належать (належали) до терористичних організацій;

  • осіб та пов'язаним з ними осіб, стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

Порушення сторонами правочину обмежень, які наведені в пунктах А, В є підставою для визнання правочину недійсним з наступною конфіскацією земельної ділянки.

II. Підготовка сторін до моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки

Укладення законної цивільно-правової угоди купівлі-продажу земельної ділянки в умовах ринку землі буде напряму залежати як від покупця (в контексті дотримання ним законодавчих запобіжників), так і від продавця земельної ділянки (в контексті підготовки земельного активу до продажу).

Для кожної із сторін (продавця і покупця) ми підготували перелік питань для самоконтролю, в контексті перевірки вашої готовності до укладення угоди та відносно дотримання всіх необхідних умов для укладення законного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

A. Як продавцю підготуватися до продажу земельної ділянки?

Для самоконтролю власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який вирішив продати земельну ділянку, пропонуємо перевірити дотримання останнім наступних умови до моменту укладення договору.

1. Наявність оригіналів документів, які посвідчують ваше право власності на земельну ділянку (якщо такі документи відсутні - отримати дублікат правовстановлюючого документа).

2. Земельна ділянка сформована як об'єкт цивільних прав та зареєстрована в базі Державного земельного кадастру (якщо земельна ділянка не зареєстрована - замовити у землевпорядної організації відповідну документацію із землеустрою та зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі).

3. Право власності на земельну ділянку зареєстровано за вами в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (якщо право власності не зареєстровано - необхідно звернутися з пакетом документів до приватного або державного нотаріуса та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

4. Наявність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки (якщо такий звіт відсутній - замовити розроблення цього звіту у суб'єкта оціночної діяльності).

5. Вами не порушено переважне право надрокористувача або землекористувача на придбання земельної ділянки у власність і в повному обсязі дотримано встановлену законодавцем процедуру для можливості надрокористувача або землекористувача реалізувати таке переважне право (якщо переважне право надрокористувача або землекористувача порушено - готуйтеся до судового позову про переведення прав та обов'язків покупця за договором).

6. Перевірити, чи не являється належна вам земельна ділянка предметом судових спорів та щодо неї відсутній спір про право (якщо земельна ділянка (права на неї) є предметом судового спору - терміново звернутися за допомогою до юристів та будувати правову позицію захисту земельного активу).

7. Перевірити, чи на земельну ділянку не накладено жодних арештів та/або заборон на її відчуження (якщо наявні арешти та/або заборони на відчуження земельної ділянки - необхідно вжити заходи щодо припинення (скасування) накладених арештів та/або заборон).

8. Ви маєте відкритий банківський рахунок (якщо такого рахунку ви не маєте - необхідно оперативно звернутися в банківську установу та відкрити рахунок).

Якщо ви ознайомилися зі всіма пунктами по списку і у вас немає жодних проблем - значить ви і ваша земельна ділянка готові до участі на ринку землі!

B. Як покупцю підготуватися до ринку землі?

Для самоконтролю покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення рекомендуємо перевірити наступну інформацію.

1. Ви не потрапили до переліку осіб, які належать (належали) до терористичних організацій.

2. Ви або ваші рідні не належите до переліку осіб, стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції) у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

3. У вас є відкритий рахунок в банківській установі (якщо ні - необхідно терміново звернутися до банку та відкрити такий рахунок).

4. Ви можете документально підтвердити джерела походження коштів (інших активів), за рахунок яких набувається право власності на земельну ділянку (якщо ні - вам можуть відмовити в посвідченні цивільно-правової угоди).

5. Ви замовили і провели legal due diligence (юридичний аудит) земельної ділянки та впевнилися в юридичній чистоті земельного активу (якщо ні - радимо в обов'язковому порядку проводити legal due diligence кожної земельної ділянки, яку ви вирішили придбати. Ця опція допоможе вам убезпечити себе від негативних наслідків купівлі проблемного земельного активу, у тому числі можливої втрати права власності на нього).

6. Ви контролюєте загальну площу придбаних у власність земельних ділянок (концентрацію земельного банку) до 100 га.

Якщо ви дотрималися всіх рекомендацій і виконали всі пункти, значить ви готові до покупок на ринку землі.

III. Договір купівлі-продажу земельної ділянки та його умови

Питання щодо укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок прямо врегульовані Главою 54 Цивільного кодексу України та положеннями ст. ст. 130, 131 Земельного кодексу України. В цьому розділі ми будемо детально розглядати умови договорів купівлі-продажу земель приватної власності (без проведення земельного аукціону).

Для належного укладення між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки рекомендуємо дотримуватися наступних вимог.

A. Форма договору:

  • письмова форма з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією переходу права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

B. Обов'язкова наявність в договорі таких положень (відомостей):

  • назва сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина Україна);

  • вид угоди (договір купівлі-продажу земельної ділянки);

  • предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

  • документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (документ, який посвідчує право власності продавця земельної ділянки);

  • відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки (інформація з відкритих джерел та державних реєстрів, яку отримує нотаріус в порядку перевірки сторін та земельної ділянки);

  • відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

  • права та обов'язки сторін за договором (обов'язковий для сторін передбачений перелік взаємних прав та обов'язків);

  • кадастровий номер земельної ділянки (послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації в Державному земельному кадастрі);

  • момент переходу до покупця права власності на земельну ділянку (момент державної реєстрації за покупцем права власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень або визначення або передбачений в договорі обставина (момент) з настанням якої до покупця переходитиме право власності на земельну ділянку).

C. Ціна договору:

  • не нижча за показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

D. Безготівковий розрахунок за договором:

  • розрахунки за договором купівлі-продажу здійснюються між сторонами виключно в безготівкової форми.

E. Документальне підтвердження покупцем чистоти походження коштів:

  • наявність у набувача права власності на земельну ділянку документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Приймати участь на першому етапі або не приймати участь - кожен вирішує самостійно, однак юридична обізнаність сторін майбутніх цивільно-правових угод дозволить мінімізувати та локалізувати проблеми ринку землі вже на першому етапі та дозволить законодавцю оперативно реагувати на проблематику прийняттям законів і підзаконних нормативно-правових актів. До впровадження законодавчих змін основним каталізатором розвитку ринку землі буде судова практика і позиції Верховного Суду.

Джерело: biz.ligazakon.net

Ваш вибір 'Нічого сказати'.