Ринок земель сільськогосподарського призначення: чого очікувати та як підготуватися

Юрист ВАР із земельних питань Вікторія Кіпріянова відповідає на запитання, які цікавлять аграріїв.

Чи є наявність укладеного договору оренди землі перешкодою для продажу або іншим способом відчуження земельної ділянки?

Ні, наявність укладеного договору оренди або емфітевзису не являється обтяженням земельної ділянки. Будь-який власник буде мати право розпорядитися своєю ділянкою за власним бажанням. Вільний обіг земель сільськогосподарського призначення відкриває власнику багато можливостей щодо розпорядження нею. Зокрема, буде дозволено не лише продавати земельну ділянку а і передавати її в дарунок, в довірчу власність, міняти, передавати у заставу банку під отримання кредиту або укласти договори довічного утримання та спадковий договір при яких також відбувається відчуження земельної ділянки. 

Чи зобов’язаний власник земельної ділянки повідомляти орендаря про бажання продати або іншим способом відчужити свою земельну ділянку?

Законом передбачається, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. В такому випадку орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

В той же час, з 1 липня 2021 року набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення зможуть бути виключно фізичні особи громадяни України та банки в порядку звернення стягнення на предмет застави. Більша частина діючих орендарів, це юридичні особи, які не зможуть набувати право власності на «підмораторні» земельні ділянки отже виникає питання, а як тоді орендарю скористатися своїм переважним правом? Якщо власник земельної ділянки зможе без відома орендаря продати ділянки будь-якій іншій фізичній особі. На даний час, Закон відповіді на це питання не дає. Проте, є сподівання, що ця проблема буде врегульована іншими Законопроєктами, один з який уже прийнято в першому читанні за №2194, саме в цьому Законопроєкті буде детально розписана процедура реалізації переважного права купівлі землі та передача цього права іншим особам. Тому, як на мене, поки не варто панікувати чекаємо доопрацювання всіх механізмів через прийняття інших Законів. 

Що буде з діючими договорами оренди землі та емфітевзису після початку функціонування повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення?

- За загальним правилом, яке визначене в чинному законодавстві, перехід права власності на земельну ділянку (в тому числі її продаж, дарування, спадкування), не є підставою для дострокового розірвання договору оренди або внесення до нього змін за ініціативи нового власника. Всі права та обов’язки за таким договором переходять до нового власника, навіть якщо він не бажає укладати додаткової угоди до договору про заміну сторони. Проте, якщо в самому договорі оренди землі передбачено інше, то перехід права власності може бути підставою для дострокового розірвання за ініціативи власника. Тому, завдання №1 переконатися, що у ваших договорах оренди відсутня фраза, що перехід права власності є підставою для дострокового розірвання договору або внесення до нього змін. Крім того, в моїй практиці, я зустрічала чимало договорів оренди де містилися інші умови для дострокового розірвання договору оренди, Наприклад: розірвання договору в односторонньому порядку за ініціативи власника або орендаря за умови попереднього повідомлення, прострочення виплати орендної плати на декілька місяців, реорганізація орендаря, зміна власника (засновника) орендаря.

З метою збереження земельного банку дуже важливо переконатися, що Ваші договори оренди не містять жодної умови, яка би могла бути підставою для дострокового розірвання договору. В такому разі розірвання буде можливе виключно в судовому порядку і то у окремих випадках. В наступній статті, ми поговоримо про топ 10 підстав для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.

Чи можна вже зараз укласти попередній договір купівлі-продажу землі?

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Проте, чинним законодавством передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). Враховуючи вищенаведене, ви звичайно можете укласти попередній договір з власником ділянки та зафіксувати певні домовленості, але така угода буде мати більше психологічний фактор аніж юридичний.

Що робити з земельними ділянками, які вже були «придбані» в умовах мораторію?

Ні для кого не секрет, що тіньовий ринок земель сільськогосподарського признання завжди існував в Україні. Для цього найчастіше використовувалися схеми обміну земельними ділянками (коли 1 сотка обмінювалася на декілька гектарів з доплатою або без) або договір емфітевзису (це довгострокове право користування земельною ділянкою). Якщо у випадку міни до зацікавленої сторони переходило право власності на обміняні земельні ділянки, то у випадку емфітевзису набувається лише право користуватися земельною ділянкою без набуття права власності. Отже, після початку вільного обігу земель особам, що «придбали» земельні ділянки за договором емфітевзису все одно прийдеться їх офіційно купити або продовжувати користуватися на підставі договору емфітевзису.

Чи будуть продаватися землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності?

Прийнятим Законом передбачається пряма заборона на продаж земельних ділянок державної та комунальної форми власності. Але, не забороняється зміна цільового призначення з подальшим продажем та продаж землі, яка перебуває у фермерів на праві постійного користування або довічного успадковуваного володіння ( в тому числі переоформленого на умовах оренди). Крім того, варто звернути увагу, що з існуючими темпами безоплатної приватизації таких земель до 1 липня 2021 року може не залишитись взагалі, тому і продавати буде нічого.

Чи буде Всеукраїнський референдум щодо ринку землі та які питання на ньому мають вирішуватися?

- Законом пропонується, що лише на референдумі має бути схвалено питання набуття земель  сільськогосподарського призначення іноземцями, особами без громадянства і то лише через набуття ними частки у статутному (складеному) капіталі юридичної особи, яка володіє землями сільськогосподарського призначення. В той же час, в Україні відсутній Закон «Про всеукраїнський референдум», отже для початку його потрібно розробити та прийняти.

Як аграрію підготуватися до ринку землі? Топ-7 рекомендацій

1. Повний аудит договорів оренди землі на відповідність законодавству та підстав для дострокового розірвання договору.
2. Перевірка правильності нарахування та виплати орендної плати за останні три роки.
3. Фінансовий та бухгалтерський аудит з метою отримання подальшого кредитування під купівлю землі.
4. Виправлення виявлених недоліків в договорах оренди або через переукладення договорів оренди, або шляхом укладення додаткової угоди про внесення змін.
5. Максимально збільшити строк дії договору, шляхом внесення до нього змін.
6. Терміново поновити договори оренди, які закінчуються найближчі декілька років.
7. Постійна робота з орендодавцями та контроль ситуації.

Основні агро-події тижня в Telegram-каналі та на -сторінці AgroReview

Ми закінчимо земельну реформу - Володимир Зеленський

Про це повідомляє прес-служба Офісу Президента.

«Земельна реформа – це реформа і Президента, і уряду – ми всі несемо відповідальність. Найскладніша реформа, тому що впродовж майже 30 років ніхто не міг навіть почати обговорення законопроекту (про ринок земель сільськогосподарського призначення. – Ред.) у комітетах. Ми закінчимо цю реформу», – сказав Глава держави у розмові з журналістом видання Bloomberg.

Володимир Зеленський зазначив, що голосування за законопроект про ринок землі у другому читанні – це лише перший етап земельної реформи. Надалі необхідно ухвалити закон про референдум і впорядкувати земельні кадастри.

Також Президент вважає за доцільне відновити Міністерство аграрної політики. «Адже коли така складна річ, як земельна реформа, – потрібні окремі люди в Україні, окрема інституція. Це має говорити й робити профільний міністр», – зазначив Глава держави.

Водночас Президент переконаний, що, попри опір опозиції та блокування «спамом» правок, закон про ринок земель сільськогосподарського призначення буде ухвалений Верховною Радою.

«Це справді найскладніший законопроект. У нас там тисячі правок. Ми можемо лише вимагати й працювати», – наголосив Володимир Зеленський. 

Водночас Глава держави акцентував увагу на необхідності поліпшення комунікації між урядом і суспільством, роз’яснення деталей земельної реформи.

Він зазначив, що для уряду неприпустимо провалювати комунікацію у той момент, коли в країні відбуваються докорінні зміни.

«Це не про ваші особисті рейтинги, не про те, що вас «знесуть», а про те, що просто, можливо, в країни більше не буде шансу», – наголосив Президент.

Нагадаємо, закон про ринок землі можуть ухвалити 19-20 березня.

6 березня парламент закінчив розгляд 3298 правки за законопроєкту про ринок землі. Загалом до нього подали 4018 правок.

Наступне засідання Верховної Ради заплановане на 17 березня.

Крім того, у фракції партії "Слуга народу" переконують, що голосів для ухвалення закону про ринок землі вистачить. 

Основні агро-події тижня в Telegram-каналі та на -сторінці AgroReview

Відновлення аграрного міністерства сприятиме земельній реформі

Про це директор Інституту аграрної економіки (ІАЕ) Юрій Лупенко заявив у коментарі Укрінформу.

"З урахуванням поточної ситуації, відновлення Мінагрополітики доцільно здійснити якнайшвидше. Очевидно, що відновлення профільного міністерства сприятиме підвищенню якості механізмів запровадження обігу сільськогосподарських земель та очікуваній результативності земельної реформи в цілому", - сказав Лупенко.

Він зазначив, що відновлене міністерство аграрної політики зможе більше уваги звертати на цілком очевидні виклики запровадження обігу сільськогосподарських земель, оскільки саме йому доведеться розв’язувати проблем надмірної концентрації земель, зменшення зайнятості на селі, розвитку сільських територій тощо, які можуть загостритися у разі запровадження моделі вільного обігу землі.

"В Україні чомусь забули, що Міністерство аграрної політики України було утворене наприкінці 1999 року на базі Міністерства агропромислового комплексу України саме для забезпечення прискорення аграрної реформи. І весь період діяльності цього органу аж до його ліквідації у 2019 році здійснення аграрної і земельної реформи було серед його пріоритетів", - нагадав науковець.

Він зауважив, що сільське господарство слід розглядати як комплексну сферу виробництва сільськогосподарської продукції, використання природних ресурсів, проживання та зайнятості людей. Саме тому практично в усіх країнах функціонує спеціалізоване міністерство, яке відповідальне за сільськогосподарський напрямок.

"І, що особливо важливо, спеціалізований орган виконавчої влади повинен буде враховувати інтереси усіх учасників сфери своєї відповідальності, включаючи селянські та фермерські господарства, потреби та інтереси яких, за нинішніх умов, підчас ігноруються", - підкреслив керівник ІАЕ.

Втім, він попередив, що створення нового міністерства завжди потребує певного часу і може призвести до затримки ухвалення оперативних рішень. Тому відновлення аграрного міністерства може загальмувати процес запровадження обігу сільськогосподарських земель. Також, на його думку, можливим є збільшення адміністративних витрат на утримання апарату, однак їх можна уникнути, принаймні, мінімізувати.

Нагадаємо, у вересні 2019 року Кабінет міністрів України ухвалив рішення про реорганізацію Міністерства аграрної політики та продовольства шляхом приєднання до Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України.

Основні агро-події тижня в Telegram-каналі та на -сторінці AgroReview

Нема вже куди тягнути: лютий має стати ключовим місяцем для земельної реформи

Очільник профільного комітету Микола Сольський, чиє прізвище стоїть першим серед колективу авторів №2178-10, розповів «Главкому», як змінився його законопроєкт перед другим читанням, скільки коштуватиме земля після запуску ринку та чому українці будуть радіти, коли іноземцям дозволять купувати українську землю.
 

- Наступний пленарний тиждень може початися з розгляду законопроєкту про землю?

- Не знаю, але маю дуже сильну надію, що в лютому він вийде до зали. Нема вже куди тягнути.

- Чи є домовленості з іншими фракціями щодо, як мінімум, їхньої нейтральної позиції?

- Таких домовленостей не було. Акцент на тому, аби був максимум голосів нашої фракції та інших конструктивних депутатів.

- І які попередні підрахунки?

- Якби голосування відбувалося у січні, голоси були б. І за ці два тижні я не побачив нічого, щоб їхню кількість зменшило. Станом на сьогодні вважаю, що вони є.

- Як процедурно буде виглядати прийняття законопроєкту? Адже на комітеті розглядалися тисячі правок.

- Були чотири з гаком тисячі правок на 11 статей законопроєкту, з яких три з чимось тисячі – ОПЗЖ. Але чи йти в залі по всіх правках, чи поставити на підтвердження основні – вирішить Рада. Думаю, ОПЗЖ та «Батьківщина» знову будуть щось блокувати. Якщо пам’ятаєте перше читання, то я навіть на трибуну не міг вийти і озвучував все з місця. Як мінімум, нас більше (сміється).

- Але у «Слузі народу» є люди, які також проти відкриття ринку.

- «Слуга народу» теж пройшла дискусії та обговорення цього законопроєкту. Ті емоції, які були на вулиці, також були й у депутатів всередині фракції, але ми один одного чуємо. Щодо норми концентрації в одних руках ми зібрали всі думки, поки зійшлися на цифрі в 10 тис. га. Я сподіваюсь, процентів 90 фракції проголосують. Емоції дещо вщухли, і вулиця, якщо помітили, тепер зовсім не та, якщо не брати суто політичні акції.

- Блок Порошенка, спадкоємцем якого є «Європейська солідарність», свого часу сам ініціював земельну реформу, заступник аграрного міністра у попередньому уряді Максим Мартинюк проводив велику промокампанію відкриття ринку. А Славко Вакарчук колонки писав про необхідність продажу землі. І що сьогодні? Порошенківці і «Голос» не будуть голосувати?

- Звісно, з огляду на те, що ви говорите, логічно, було б, аби «ЄС» та «Голос» підтримали, але як буде в залі, не скажу. Законопроєкт легко пояснюється, контролюється, гострі кути прибрані. Коли людям пояснюєш, про що він, вони заспокоюються. Мені цікаво, як проголосують мажоритарники, бо деякі з них в своїх правках пропонували ще більшу концентрацію, ніж та, на якій ми зупинились (10 тис га).

- Наскільки кардинальними ви вважаєте зміни до законопроєкту, внесені між читаннями? Документ став більш компромісним?

- У законопроєкті лише 11 статей і там виписані тільки базові речі. Основні правки – це предмет компромісів. Не основні, але також важливі, – це наслідки консультацій з ринком та елементарна конструктивна робота. Було багато ідей, яким чином контролювати концентрацію землі в одних руках, – чи доручати це Антимонопольному комітету, чи розробити додаткове законодавство. Але перемогла інша ідея – на етапі оформлення договорів нотаріуси самі це контролюватимуть. Я б не назвав би питання концентрації кардинальною правкою, хоча всі чомусь так вважають. Як на мене, основна правка – це допуск на ринок іноземців тільки за результатами референдуму. Насправді, те, як робити земреформу, дуже сильно залежить від відповіді на одне питання – чи земля має бути дорожчою? Звісно, за участі іноземців вона коштуватиме більше.

Я не знаю жодної країни, де вважалось би, що земреформа закінчена. Постійно йдуть якісь дискусії та зміни. Наші сусіди з Центральної Європи, коли земля була дешевшою, обмежували доступ іноземців, коли подорожчала – вже потрохи обмеження знімають. Тому в цій частині був компроміс з громадською думкою.

- Що дає земреформа, якщо вона буде прийнята в нинішньому вигляді? Ніхто ж, хто має певні знання в цій сфері, не буде заперечувати, що ринок землі зараз існує.

- Якщо ми візьмемо сільськогосподарську землю, яка зараз належить людям, це буде приблизно 32 млн га. Приблизно 28 млн га люди отримали в 90-ті роки при розпаюванні колгоспів, після чого був введений мораторій на продаж. А 4 млн га, які видали пізніше, не потрапили під мораторій і там досі діє звичайний ринок купівлі-продажу, на якому, до речі, можуть бути і іноземці. Хтось за всі ці роки говорив про якісь проблеми там? А 4 млн га – це площа середньої європейської країни. Проте і на цих 28 млн га, які потрапили під мораторій, ринок теж існує.

&laquo;Я не знаю жодної країни, де вважалось би, що земреформа закінчена&raquo;, -&nbsp;<span>Микола Сольський</span> - Голова аграрного комітету Микола Сольський: На старті гектар коштуватиме $1500–1700

- Це ви про різні лазівки на кшталт емфітевзису (довгострокове, відчужуване та успадковане речове право на чуже майно – Ред.)?

- Звісно. Пайовики в селі в 99% продають землю тим, хто її обробляє. Юридично договір купівлі-продажу оформити не можна, але можна підписати договір оренди на 49 років, емфітевзису, заповіт. Інше питання, що це напівфабрикат, яким не можна нормально користуватись.

- Але умовна бабця може подумати, що вона продала, а її освіченіші діти та внуки цілком розуміють, що ця земля – їхня власність досі...

- У договорах прописується правило, що спадкоємство не зупиняє договору оренди і не змінює його. Наприклад, бабця, якій 80 років, підписала договір оренди на 49 років. Після смерті бабці хтось з її родичів отримав цю землю у спадщину, оформив на себе, але ще 40 з гаком років не може з нею нічого зробити.

- Якщо земля взята в оренду на 49 років, її ж можна продати із цим правом оренди?

- Договір оренди зберігається навіть в тому випадку, якщо ця земля продана на сторону. Але він може бути розірваний, якщо орендар не виконує умови договору.

- Питання в лоб – зараз аграрний ринок України працює як годинник, навіть з усіма цими сірими схемами і він один із найбільших наповнювачів бюджету. Агрохолдинги активно розвиваються, фермери не бідують, власники паїв регулярно отримують плату за оренду, яка з року в рік збільшується… Навіщо в таких умовах влаштовувати все це, чим ви зараз займаєтесь?

- Коли кажуть, що у нас розвивається агросектор, забувають додавати, він розвивається тільки у  сегменті вирощування зернових. Але при цьому ми не впливаємо на жодні ринки ні щодо овочів, ні щодо фруктів, ні щодо горіхів, ні щодо іншої сільгосппродукції, де треба вкласти $5 тис. в гектар або більше. Не розвивається все, що пов’язане з поливом. Люди просто не хочуть вкладатись в чуже, як ви не будете робити суперремонт в орендованій квартирі. І сад людина в більшості випадків буде закладати тільки тоді, якщо ця земля є її власністю. Коли мені кажуть, що ринок землі вб’є села – то це повний сюр. Бо у всіх галузях, які вкладають тисячі доларів в гектар, працівників треба в десятки-сотні разів більше.

- Правку про банки, які зможуть накопичувати землю у безмежних обсягах, часто називають небезпечною лазівкою. Так, фінустнови зобов’язані за два роки позбутися стягненої застави, але ж вони можуть продавати її, умовно кажучи, «своїм».

- У нас в комітеті неодноразово була зустріч з банкірами. Вони звертали увагу, що один з посилів земреформи – це те, що під землю можна кредитувати. Якщо ж зробити їм обмеження, як всім іншим, в 10 тис. га, то об’єм кредитування буде невеликий, ставки залишаться дорогими. Насправді, банки будуть продавати цю землю через електронні торги. Якщо «своя» людина запропонує на цих торгах найвищу ціну – то будь ласка.

- Як ці електронні торги виглядатимуть?

- Прийнятий в першому читанні законопроєкт №2195 говорить про те, що вся державна земля продається тільки через дворівневий аукціон (перший рівень –адміністратор центральної бази даних та модуль аукціонів, другий рівень – комерційні майданчики – Ред.). З банками також було домовлено, що вони будуть продавати землю тільки через дворівневі торги. Єдине – ми їх не можемо прив’язати законом до системи Prozorro.

До речі, у нас і зараз є випадки, коли земля може потрапити у власність іноземців – коли, наприклад, спадкоємець має інше громадянство. За діючим законом, він повинен протягом року продати цю землю. Якщо банки вчасно не продають ділянки, то підпадають під загальну норму щодо конфіскації землі. Але вона буде оплатною. За рішенням суду ця земля виставляється на торги, і за вирахуванням затрат на цю процедуру гроші повертаються банку. Враховуючи, що щорічно банкам треба буде платити податок на землю, який буде некопійчаним, їм економічно буде невигідно довго тримати її у себе.

- Коли ви зустрічались з банкірами, які побажання вони висловлювали?

- Вони хотіли три роки для реалізації землі, ми обмежили двома. Вони хотіли зняти обмеження для банків з іноземним капіталом, назвіть мені в першій десятці банки без іноземного капіталу, крім державних, та просили не вводити обмеження концентрації. Ми це і зробили. 

- Як буде діяти контроль за концентрацією 10 тис. га в одні руки?

- Коли покупець з пайовиком приходять до нотаріуса, в останнього є доступ до реєстрів. Він дивиться, що покупець вже купив на себе умовно 1,5 тис. га, крім того, фірма, яка зареєстрована на цього покупця, купила ще 3 тис. га. Це означає, що він може ще докупити 5,5 тис. га або на себе, або на свою фірму. Це контролюється вже на етапі укладання угоди. За нашим законопроєктом, землю можуть купляти громадяни України, підприємства, засновані громадянами України, держава і місцеві громади. Було багато правок щодо додавання до цього списку підприємств, де кінцевим бенефіціаром є громадянин України. Але разом з тим нотаріусам це буде практично неможливо проконтролювати. Також ми обмежили продаж землі для іноземців, навіть після референдуму, в прикордонних смугах – до 50 км. Така практика розповсюджена в багатьох країнах.

- Але як уникнути ситуації з зіц-покупцями, які можуть скуповувати землю в інтересах справжніх латифундистів?

- Така проблема є в усьому світі, для її вирішення є інше законодавство. Це питання Податкової, боротьби з відмиванням доходів… Окремих прихованих угод і так не може бути за законом.

- Деталі референдуму, на якому буде вирішуватись, чи продавати землю іноземцям, десь будуть прописані?

- Ні. Що б ми там не прописали, все одно буде новий закон про референдум, який буде ці питання врегульовувати.

- На які поступки ви особисто пішли з жалем?

- Попередньо існувала норма, що всі іноземці, які вже займаються сільським господарством в Україні не менше трьох років, можуть викупляти землю на рівних умовах з іншими, але тільки в межах діялное, які вони орендують. Багато з них вже українську мову знають краще, ніж деякі мої колеги по парламенту. Логічно було б цю норму прийняти, але її прибрали.

- Джерела в уряді зізнавались, що наших західних партнерів дуже дратує історія з обмеженнями для іноземців, але вони її публічно не підіймають, бо розуміють, яка це чутлива тема.

- Є такий момент – вони бачать, наскільки це розігріта тема і скільки навколо неї міфів. Я чув від європейців, що таке обмеження, в тому числі, не відповідає Угоді про асоціацію. Але їм треба говорити про це публічно, на мій погляд. Якщо взяти рішення Європейського суду з прав людини, пов’язані з мораторієм, то там є два основних посили. Обмеження права продавати землю не відповідає європейським нормам, але при цьому вони визнають, що законодавчі обмеження для покупців допускається, в тому числі, і в Євросоюзі. Чи цікавить європейський бізнес українська земля? Так. Але я не бачу, щоб це був масовий інтерес.

Наприклад, в Румунії теж свого часу було розпаювання, і 99% іноземців, які туди прийшли, не поринули в первинний викуп землі. Вони не хотіли конфліктувати з місцевими фермерами, у яких було переважне право викупу, як і у нас. Іноземці не хотіли купляти «шахматку» (розкидані по одному полю ділянки – Ред.), вони купили землю на вторинному ринку, коли пройшов досить тривалий час. І гектари сконцентрованої землі були вже на 30–60% дорожчі.

Микола Сольський

- Як реагували на підготовку земельної реформи представники великих агрохолдингів, які мають великі можливості лобізму в Раді?

- У нас зараз 50–70 найбільших агрокомпаній обробляють десь 16–17% землі, 30 тисяч найменших – біля 15%, а 10 тисяч підприємств, які обробляють від тисячі до 10 тис. га, – 60%.  Плюс так звані одноосібники, які обробляють свої або чужі паї. У великих агрохолдингів, з одного боку, є дешеві кошти, але з іншого – більше зловживань менеджерів. Найманий менеджер майже ніколи не буде дивитись за господарством, як за своїм. А середні підприємства навпаки більше пильнують за полями, самі собі відкати не платять і що важливо – в середньому на гектарі заробляють більше і рухають вгору ціну за оренду. Разом з тим кожен з них конкурентний на ринку і має свої переваги.

Що ж до ставлення до земельної реформи, до допуску іноземців – воно не пов’язане напряму з розміром підприємства. Звісно, серед великих та маленьких більше противників цього, але не можна сказати, що всі великі – однозначно проти.

- Референдум, очевидно, відбудеться вже після запуску ринку землі. Відкриття ринку може змінити думку тих, хто зараз ставиться до іноземців насторожено?

- Думаю, так. Всі побачать, що планета продовжує крутитись, сонце сходить, все сіється-збирається, і ці страхи відійдуть. У перспективі п’яти-семи років самі фермери будуть за іноземців, бо деяким з них захочеться землю перепродати, і дорожче. Приклад Польщі показує: думка щодо іноземців змінювалась, виходячи з подібних аргументів.
Ваш головний аргумент на користь ринку землі – те, що його відсутність гальмує довгострокові інвестиції. І все ж, є приклади, коли орендарі вкладаються не тільки в зернові, а й, скажімо, у вирощування горіхів. І сьогодні перед ними постає питання, як захистити всі ці вкладення у багаторічні насадження.

Восени ми зустрічались окремо з садівниками, виноградарями, виробниками горіхі, хмелю, яким, дійсно, потрібний спеціальний захист. Якщо вони працюють на державних та комунальних землях, за аналогією з фермерами, їм буде надаватись право викупити цю землю протягом семи років з безвідсотковою розстрочкою за нормативно-грошовою оцінкою. Будуть відповідні правки в законопроєкт № 2194, які комітет підтримав.  Якщо ж ділянки орендовані у інших людей, звісно, ми не можемо зобов’язати їх продавати тільки орендарям. Але якщо людина захоче продати цю землю комусь іншому, то продавець або покупець до моменту укладання угоди повинен компенсувати затрати колишнього орендаря на посадку на цій ділянці.

Або, наприклад, є виноградник на 50–70 га, і хтось всередині нього хоче взяти собі півгектара, хоча поруч вдосталь інших таких ділянок. Ми ж розуміємо, що це, скоріш за все, виключно для того, аби попсувати нерви власнику виноградника. Тож певні запобіжники тут мають бути.

- У випадку з державними та комунальними землями, які надані в оренду, які нюанси ще можуть виникати?

- В різні часи були різні органи, які розпоряджалися цими землями, і договори укладались по-різному. Зараз існує практика підписувати оренду на сім років, але раніше часто підписувалось на 49 років. І орендна плата там – 3% від нормативної оцінки, а якби ці ділянки виставляти сьогодні, то вона б була 15%. Попередній варіант вирішення цієї проблеми такий: при зміні органу управління ми поставимо умову перепідписання таких договорів з новим розпорядником – місцевою громадою, скажімо, на 8–12%.  Це теж частина земельної реформи, яка буде передбачена іншими законопроєктами.

- У влади є уявлення, прогноз, скільки коштуватиме гектар після відкриття ринку?

- До речі, ще одна правка в законопроєкті стосується того, що мінімальна ціна не може бути меншою, ніж нормативно-грошова оцінка. На ціну будуть впливати деякі фактори, які від нас з вами не залежать. Наприклад, в одній країні, яка є одним з найбільших постачальників пшениці, ціна на землю корелюється з динамікою ціни пшениці. У нас так званий сірий ринок орієнтований на ціну нормативно-грошової оцінки, яка зараз складає біля 30 тис. грн. Ціна оренди та нормативно-грошова оцінка у нас зростають щорічно. Відкриття ринку спричинить деяке збільшення ціни. Без ринку землі динаміка росту ціни була б десь 5–10 % на рік, з ринком – ще плюс 10%. За білий товар завжди хочуть платити більше, ніж за сірий. Тож динаміка буде однозначно рости, якщо не буде ніяких загострень в країні, бо зараз якісна українська земля недооцінена у порівнянні з іншими країнами. Думаю, на самому старті ціна буде десь $1500–1700 за гектар, а далі її відрегулює ринок.

Якщо спробувати спрогнозувати, скільки людей будуть готові продавати землю, то це не так багато. В сусідніх країнах, які теж проходили розпаювання, продають десь 3% первинних власників на рік. У нас, за опитуваннями, близько 7% готові продати. В селі земля асоціюється з надією, яку будуть продавати в останню чергу. Селяни не будуть поспішати. Фермери ж, які зараз обробляють землю, цілком витягнуть її купівлю. Підприємству, яке обробляє тисячу га, потрібно 30–50 га купити в рік. Це по ціні – половина хорошого трактора. Тобто я не бачу критичних загроз.

- З формування єдиного масиву земель у покупців будуть виникати проблеми?

- Є норма Земельного кодексу: якщо у вас є понад 70% орендованого поля, то ви маєте право створювати масив і можете зобов’язати інших, хто має ділянки всередині поля, якимось чином обмінятись. Але ця процедура не до кінця врегульована, тому це наступний етап.

- Чи відомо вам про свіжі схеми, коли нині, перед імовірним відкриттям ринку спритні ділки намагаються застовбити за собою земельні ділянки?

- Навпаки – притримується оформлення емфітевзисів та договорів оренди, бо люди не хочуть платити двічі.

- Ми мали на увазі саме комунальні та державні землі.

- Землею комунальних та державних підприємств після відкриття ринка місцеві громади будуть розпоряджатися – вони будуть вирішувати, чи здавати в оренду, чи продавати. Втім є ідея обмежити кількість землі, яку громади можуть продати в рік, 10% і тільки якщо за це рішення проголосують не менше двох третин обраних депутатів місцевої громади.

- Як законодавчо вирішиться питання викупу землі, набутої у постійне користування за попереднім кодексом не тільки фермерами, а й їхніми спадкоємцями? Є багато померлих засновників фермерських господарств, і статус їхньої землі не визначений.

В комітеті є два законопроєкти, які врегульовують цю проблему, в тому числі, шляхом успадкування. Вони включені в порядок денний на цю сесію.

- Зараз всі в очікуванні кадрових перестановок у владі. Зокрема, планується заново розділяти колись об’єднані міністерства. Злиття міністерств економіки та аграрної політики себе виправдало?

Свого часу були аргументи за і проти цього. Зараз лунають аргументи за і проти роз’єднання. Я ставлюсь до цього дуже спокійно: комітету комфортно працювати в нинішніх умовах і я надіюсь, що і в будь-яких інших.

Павло Вуєць, Микола Підвезяний, Станіслав Груздєв, «Главком»

Основні агро-події тижня в Telegram-каналі та на -сторінці AgroReview

Вадим Нестеренко: «У нинішньому парламенті нікому захищати інтереси селян. Це вже очевидно»

В останню передноворічну суботу аграрний комітет ВР переважною кількістю голосів несподівано прийняв рішення про законопроект №2178-10, порушивши тим самим меморандум фракцій і депутатських груп про порядок підготовки законопроекту до другого читання. Про те, до чого може призвести такий поспіх, ми розмовляємо з головою наглядової ради агрохолдингу Ristone Holdings і екс-депутатом Верховної ради 8 скликання Вадимом Нестеренко.

- Вадиме Григоровичу, ви належите до тих українських аграріїв, які працювали в органах влади, ви були депутатом ВР, розумієте регламент Ради і те, як готуються законопроекти. Як, по-вашому, чи позначиться поспіх у підготовці законопроекту про ринок землі на його якості?

- Безумовно, позначиться, і дуже негативно. Такого масштабу законопроект, що несе за собою дуже серйозні наслідки для України, повинен готуватися, по-перше, строго у відповідності з регламентом Ради. Зокрема, пункт 6 статті 16 закону про парламентські комітети вимагає розгляду всіх без винятку поправок до законопроекту в проміжку між першим і другим читанням. Ми ж всі розуміємо, що за один суботній день всі чотири тисячі поправок розглянути неможливо, навіть якщо частина з них дублюють один одного. По-друге, розглянутий законопроект взагалі не є проектом закону про функціонування ринку сільгоспземель, він лише дає дозвіл на продаж і вводить деякі обмеження, на кшталт розміру разової покупки, і не більше. У законопроекті немає реальних запобіжних механізмів ні проти концентрації земельних масивів, ні проти земельних спекуляцій і афер, не прописана роль держави в контролі за збереженням якості українських чорноземів у процесі їх експлуатації.

Підкреслю, що я прихильник введення ринку землі, але регульованого ринку, контрольованого і такого, що враховує соціальні інтереси мешканців сільських територій України. Взагалі, це біда нашого законодавства, воно, як правило, носить миттєвий і політичний, а не стратегічний і державний характер.

Від цього і проблеми, в тому числі і з українським АПК. І повірте мені, я дуже добре розумію, про що кажу.

Ось ви згадали те, що я був депутатом Верховної Ради. На жаль, у нас досі аграрії, як і представники інших галузей, змушені йти у депутати і чиновники, щоб хоч якось донести в коридори влади свої реальні проблеми. Вдумайтеся, в країні, якій пророкують майбутнє аграрної супердержави, в якій третина населення живе і працює у сільській місцевості, немає політичної сили, яка б обстоювала інтереси селян у Верховній Раді. Аграрії втомилися від порожніх обіцянок політиків. Ситуація змушує аграріїв залишати свій бізнес і займатися політикою, щоб через депутатство від мажоритарних округів хоч якось допомагати зупинити деградацію АПК і села.

У країнах традиційної та розвиненої демократії цю роль грають професійні політики, яким виборці доручають відстоювати свої конкретні інтереси. А хто політики у нас? Яка їх якість? Хто в новому парламенті буде відстоювати інтереси селян? Дивіться: в шести сільських виборчих округах Дніпропетровщини серед нинішніх депутатів немає жодного аграрія, інтереси сільських жителів представляють в Раді міські адвокати, волонтери, підприємці, або, в кращому випадку, люди, які зареєстрували сільгосппідприємства в 2019 році під вибори. Що вони знають про реальні проблеми села?

Я з повагою ставлюся до всіх обраних нардепів, але щиро не можу зрозуміти, як і чому в комітеті з АПК нинішнього скликання Ради виявилися заступник директора АТП або столичний адвокат, а підкомітет з соціальної політики АПК та розвитку сільських територій очолив молодий тележурналіст.

Зі свого депутатського досвіду знаю, щоб відстояти законопроект на користь села та аграріїв, потрібно, в першу чергу, володіти всіми нюансами теми, оперувати цифрами і фактами, знати реальний стан справ, щоб вести професійний і аргументований діалог, коли на комітет приходять міністри і чиновники Кабміну. Я пам'ятаю аргументовані принципові дискусії аграріїв навколо кожного урядового законопроекту. Я працював в цьому комітеті. І коли дивлюся на те, що зараз відбувається, і як приймають нові закони, мені стає сумно за майбутнє агробізнесу і простих селян.

Для всіх очевидно, що законопроект про ринок землі обговорюють не з позиції селян і аграріїв, а з позиції партійної дисципліни. Так, власне, і не обговорюють, а відкрито ігнорують всі зауваження та поправки.

- От ви говорите про «партійну дисципліну», але в Раді минулого скликання самі були в партії Порошенко БПП «Солідарність»...

- Хто вам таке сказав? Це ви начиталися тих дурниць і наклепу, які про мене поширювали політичні конкуренти? Знаєте, на мить відволікся від теми, але я мрію про ті часи, коли в Україні, як у всіх цивілізованих країнах світу, з'явиться, нарешті, закон про кримінальну відповідальність ЗМІ за свідомий і навмисний наклеп. У новому законопроекті про Нацраду з телебачення і радіомовлення ця норма з'явилася. А мені довелося всі неповні п'ять років депутатства витримувати жорстокий прес публічно поширюваної брехні, за яку ніхто так і не поніс відповідальності. У наші суди з такими позовами йти марно. Пробували. А безкарність породжує всю ту брехню, бруд, фейки, якими «славиться» українська політика і заповнений інформаційний простір. Це, до речі кажучи, дуже тяжка репутаційна плата за необхідність відстоювати у вищих ешелонах влади інтереси своїх виборців.

А тепер що стосується «партійності» і «партійної дисципліни». Давайте по порядку. Підніміть будь-які документи і переконайтеся, що за всі роки незалежної України я жодного дня не перебував ні в якій партії. На 38 мажоритарному окрузі балотувався як самовисуванець, це легко перевіряється. Також легко зрозуміти, що працювати в Раді і реально впливати на те, щоб в округ йшло фінансування на відновлення інфраструктури, щоб мати можливість впливати на прийняті закони, депутат-одинак не може, потрібно записуватися у фракцію і використовувати всі її можливості. Цього вимагали від мене в 2014 році мої виборці, їм потрібні були не виступи з трибуни, а реальна допомога округу. По сайту ВР так само легко перевірити, що я ніколи не голосував за вимогами партійної дисципліни, у мене була і є власна думка, а корективи в неї могли вносити тільки виборці. Ні за одне моє голосування мені не соромно.

Хочу підкреслити ще одну важливу деталь. У нас політика на місцях будується тільки на одному – на очорненні конкурента. Мені одні і ті ж критики по черзі дорікали в тому, що я був у "Партії регіонів", але це є брехнею. Потім дорікали в тому, що я «ганьблю БПП», не голосуючи за одіозні законопроекти Яценюка і Гройсмана, а у фіналі хором дорікнули в «роботі з БПП». Насправді, це політична кон'юнктура і нічого більше. На політичного опонента потрібно повісити ярлик «злочинна влада» і вилити побільше «чорнухи».

- Але ж ви погоджувалися працювати у владних структурах, працювали з тим же Вілкулом в облдержадміністрації. Навіщо?

- От бачите, знову спотворення фактів. Я з Вілкулом не працював. Якщо мова йде про 2013-й, коли я менше року працював в обласній адміністрації, губернатором був Колесніков. А Вілкул працював в уряді.

Але суть в іншому. Мене запросили на посаду віце-губернатора з АПК не за політичні погляди і партійність, не за гарні очі, а за організаторські здібності і професійне розуміння проблем галузі та шляхів їх вирішення, так мені, принаймні, сказали, коли запрошували. Десь з кінця 90-х років мої агропідприємства були безумовними лідерами АПК області, сюди возили і міністрів, і екс-міністрів, влаштовували на їх базі всеукраїнські семінари і наради. Думаю, що саме тому пізніше я отримав пропозицію стати на громадських засадах радником губернатора з аграрних питань вже від БПП – Резніченко.

А знаєте, чим серед іншого довелося займатися в 2013 році на посаді віце-губернатора? Наприклад, воювати з правонаступниками санстанції, які влаштували терор фермерам області, звинувачуючи їх в числі іншого, і в тому, що трактористи і комбайнери користуються для обслуговування техніки... брудними ганчірками і не розставляють на полях контейнери для їх утилізації. Я возив в сільські райони губернатора і на конкретних прикладах показував проблему і те, як її вирішити. А будучи народним депутатом, я, як підірваний, носився між кабінетами Кабміну, ОДА, райрад, щоб привести на округ гроші і відремонтувати дороги, відновити будинки культури та дитячі садки. У тому ж Новомосковську після мене залишилася реконструйована центральна площа міста європейського рівня.

В Україні дуже люблять говорити про необхідність у владі професіоналів, налаштованих на результат. А на практиці все виходить інакше: політиканство і кадрова деградація. У цій божевільній кадровій політиці важливо не те, що ти вмієш і знаєш, а яка у тебе політичне забарвлення.

Так от, повертаючись до теми нашої розмови. В мою бутність депутатом, такий законопроект про землі, який зараз буде голосуватися, просто не пройшов би профільний комітет Ради. Ми б збудували його окремим законом про ринок землі, а не просто «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України...». Ми врахували в законі всі нюанси, винесли законопроект на широке експертне обговорення, і не дозволили б собі поспіху, розуміючи особливо тяжкі наслідки будь-навмисної або випадкової помилки законодавців. І вже точно дали б у цьому законі відповіді на всі питання, які сьогодні змушують нервувати і панікувати фермерів, селян, власників паїв, самоврядування ОТГ.

Ви ж розумієте, інтереси якої кількості українців зачіпає відкриття ринку землі! Це повинні зрозуміти і наші нинішні законодавці. Але, думаю, що більшість з них мають уявлення про український АПК та його проблеми тільки на основі свого знайомства з овочевими прилавками в супермаркетах, до речі, заповненими імпортною продукцією. Ви бачили в «Сільпо» цінник з текстом «Картопля. Країна-виробник – Франція»? Розумієте, наскільки це абсурдно?

Аграрії чекають від політиків справедливих і потрібних законів, жителі сіл чекають державну програму соціально-економічного розвитку сільських територій, ОТГ чекають реальної фінансової децентралізації. Але реалізувати ці очікування у влади, схоже, просто нікому.

 

 

Основні агро-події тижня в Telegram-каналі та на -сторінці AgroReview

В Уряді не знають, яким буде остаточний варіант земельної реформи

Уряд України не має остаточного варіанту земельної реформи із-за великої кількості внесених правок до закону "Про обіг землі". Про це в інтерв'ю РБК-Україна розповів прем'єр-міністр України Олексій Гончарук.

Як повідомив прем'єр-міністр, на даний момент в закон про ринок землі внесено 4400 поправок до другого читання. При цьому не узгодженими залишається питання щодо концентрації угідь в одні руки.

"Хтось вважає, що двісті тисяч гектарів - це ок. Це питання не про кількість гектарів, а про антимонопольних обмежень, наприклад, не більше 0,5% всієї землі в одні руки. Навіть цей ліміт ріже значну із частин холдингів, які працюють зараз", - повідомив Гончарук.

За його словами, питання про необхідність збільшення або зменшення лімітів буде обговорюватися в парламенті.

"У мене готової відповіді немає і ні в кого немає", - зазначив Гончарук.

Нагадаємо, лідер фракції "Слуга народу" Давид Арахамія сумнівається, що до Нового року Верховна Рада прийме законопроект про запуск ринку землі сільськогосподарського призначення.

Додамо, згідно з результатами нового опитування, 58% українців не підтримують запровадження ринку землі.

Як повідомлялося раніше, закон про ринок землі у першому читанні підтримали "слуги народу" й 13 позафракційних нардепів.

Також Президент України Володимир Зеленський  у відеозверненні знову наголосив, що перед другим читанням до законопроекту про відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення буде внесено норму про можливість продажу землі іноземцям лише після проведення всеукраїнського референдуму, а також буде зменшено граничний ліміт із концентрації землі в одних руках.

Основні агро-події тижня в Telegram-каналі та на -сторінці AgroReview