Ринок землі: власники паїв зможуть розірвати договори оренди з фермерами через суд
Якщо власники землі захочуть продати свої ділянки після відкриття ринку землі, то прогнати орендарів з насиджених місць буде нелегко. Але це цілком можливо, кажуть юристи, пише UBR.ua.
Як розірвати договір оренди
Максимально можливий строк укладення договорів оренди земель дійсно обмежений 49 роками, але багато укладали договор і на більш короткий термін з умовою автоматичного продовження.
Згідно чинного цивільного законодавства України, дострокове розірвання договору можливе при існуванні однієї з нижчезазначених умов:
– наявність обопільної згоди сторін на розірвання договору;
– наявність у договорі положень щодо можливості дострокового розірвання за ініціативою однієї із сторін;
– наявність істотного порушення однією із сторін умов договору.
Інакше кажучи, якщо в договорі оренди землі не передбачено положень щодо можливості його дострокового розірвання за ініціативою орендодавця, з боку орендаря відсутні порушення умов договору і орендар не згоден достроково розірвати такий договір, то у орендодавця практично відсутні шанси за своєю ініціативою розірвати договір оренди землі.
Розірвання договорів оренди землі, як правило, проводиться за взаємною згодою сторін. Але якщо одна із сторін відмовиться, тоді розірвати договір можна буде через суд.
«У більшості договорів одностороннє розірвання договорів оренди заборонено, і тільки в рідкісних випадках були передбачені індивідуальні умови, при яких допускається його розірвання в односторонньому порядку», — зазначив адвокат, керуючий партнер ЮК «Альянс правових сил» Віталій Собкович.
Для розірвання договору в судовому порядку потрібні вагомі підстави, такі як:
нецільове використання землі;
порушення норм екологічної безпеки;
несвоєчасна оплата орендної плати.
Без підстав і без порушення норм договору орендарем цей договір оренди достроково припинити не вийде, кажуть юристи.
Власник змінюється, а орендар немає
При цьому, орендодавець не позбавлений права продати свою земельну ділянку навіть при наявності діючого договору оренди. Інше питання – чи погодиться хтось купити таку земельну ділянку.
«Згідно з останньою судовій практиці Верховного суду, навіть при продажу земельної ділянки третій особі договір оренди з попереднім власником зберігає свою дію. В такому випадку змінюється лише орендодавець зі старого власника на покупця земельної ділянки. Проте, якщо в договорі прямо передбачено призупинення дії договору оренди землі з моменту продажу земельної ділянки, новий власник має можливість розірвати такий договір в судовому порядку», — розповів адвокат ЮФ Riyako&Partners Микола Максимов.
У разі придбання земельної ділянки фермером, який його орендує, договір оренди автоматично припинитися через об’єднання в одному обличчі власника і орендаря.
Якщо ж власник земельної ділянки не побажає його продавати, то, відповідно, договір оренди буде діяти далі до закінчення його строку.
Укладення довгострокових договорів оренди не було орієнтоване на можливу продаж земель і надавала гарантії орендарям у вигляді визначеності умов оренди і неможливість одностороннього дострокового розірвання договорів.
Зобов’язані спершу запропонувати фермеру
Згідно із законом «Про оренду землі», орендар земельної ділянки має пріоритетне право купівлі такої ділянки за вартістю, за яку він продається. Тому продаж такої землі без письмової пропозиції про придбання орендарем безсумнівно приведе до успішного оскарження такої угоди.
«У разі відмови орендаря від придбання землі, договір оренди після продажу землі третій особі буде далі діяти до закінчення його строку, що безсумнівно вплине на ліквідність земельних ділянок, що перебувають у довгостроковій оренді, або ж спричинить за собою масу позовів про розірвання договорів оренди», — говорить Віталій Собкович.
У разі, якщо фермер захоче викупити орендований ним ділянку, то такий викуп може бути здійснений виключно за наявності згоди власника земельної ділянки.
Якщо власника влаштовує оренда, то договір оренди землі продовжить свою дію незалежно від бажань орендаря.
«На сьогоднішній день значна кількість договорів оренди землі укладено на тривалий термін. У разі, якщо орендар і орендодавець прийдуть до згоди щодо продажу такої земельної ділянки, то розірвати такий договір не буде особливо проблематично. Досить буде підписати додаткову угоду до договору оренди про його розірвання», — резюмував Микола Максимов.
Як повідомлялося раніше, закон про ринок землі у першому читанні підтримали “слуги народу” й 13 позафракційних нардепів.
