Охваченный коррупцией Госгеокадастр: новоназначенный председатель очертил первоочередные задачи

Роман Лещенко стал председателем Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра с 11 июня 2020 года. В своей колонке на Интерфакс-Украина он очертил первоочередные задачи на новой должности.

"Я принял новый вызов, возглавив один из наиболее коррумпированных государственных органов - Держгеокадастр. Я понимаю, какие сложные и масштабные задачи впереди.

Я вижу историческую миссию Держгеокадастру в том, чтобы помогать Украине эффективно распоряжаться своими сельскохозяйственными угодьями и уникальными природными ресурсами, обеспечивать основу для планирования и сбора поступлений в местные бюджеты, способствовать развитию частного сектора, особенно в сфере сельского хозяйства, и, главное – защищать права граждан на землю и обеспечить им беспрепятственный доступ к качественным услугам", - отметил Роман Лещенко.

По его словам, охваченный тотальной коррупцией Держгеокадастр провалил свою миссию в предыдущие годы. В то же время его работа сейчас, как никогда, нужна, чтобы помочь стране быстро преодолеть негативные последствия кризиса.

"Следовательно, трансформация Держгеокадастру в свободного от коррупции ведущего провайдера геопространственных данных открывает для нас огромные возможности.

Первое, с чего начну свою работу на посту, - это борьба с хищением нашего общего сокровища – государственных земель. Честным сотрудникам с незапятнанной репутацией нечего бояться, однако любые свидетельства незаконного или неподобающего поведения будут немедленно расследоваться.

Второе приоритетная задача – приложить все возможные усилия для принятия необходимого законодательства, которое обеспечит передачу государственных земель в распоряжение органов местного самоуправления, позволит нам упростить и перевести «в цифру» все процессы управления земельными ресурсами, проводить электронные земельные аукционы, а также создаст для фермеров стимулы для выхода из тени и получение доступа до банковских кредитов и государственной поддержки.

Для реализации нашей миссии нам понадобится поддержка многих правительственных структур, а также гражданского общества, частного сектора и международных партнеров. Это поможет нам разоблачать коррупцию на всех уровнях и бороться с ней, в то же время четко фокусируя внимание на сложных технических задачах и соответствующем оснащении нашего персонала для честного и достойного служения стране", - подчеркивает Роман Лещенко.

 

Рынок земель сельскохозяйственного назначения: чего ожидать и как подготовиться

Юрист ВАР із земельних питань Вікторія Кіпріянова відповідає на запитання, які цікавлять аграріїв.

Чи є наявність укладеного договору оренди землі перешкодою для продажу або іншим способом відчуження земельної ділянки? 

Ні, наявність укладеного договору оренди або емфітевзису не являється обтяженням земельної ділянки. Будь-який власник буде мати право розпорядитися своєю ділянкою за власним бажанням. Вільний обіг земель сільськогосподарського призначення відкриває власнику багато можливостей щодо розпорядження нею. Зокрема, буде дозволено не лише продавати земельну ділянку а і передавати її в дарунок, в довірчу власність, міняти, передавати у заставу банку під отримання кредиту або укласти договори довічного утримання та спадковий договір при яких також відбувається відчуження земельної ділянки. 

Чи зобов’язаний власник земельної ділянки повідомляти орендаря про бажання продати або іншим способом відчужити свою земельну ділянку? 

Законом передбачається, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. В такому випадку орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

В той же час, з 1 липня 2021 року набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення зможуть бути виключно фізичні особи громадяни України та банки в порядку звернення стягнення на предмет застави. Більша частина діючих орендарів, це юридичні особи, які не зможуть набувати право власності на «підмораторні» земельні ділянки отже виникає питання, а як тоді орендарю скористатися своїм переважним правом? Якщо власник земельної ділянки зможе без відома орендаря продати ділянки будь-якій іншій фізичній особі. На даний час, Закон відповіді на це питання не дає. Проте, є сподівання, що ця проблема буде врегульована іншими Законопроєктами, один з який уже прийнято в першому читанні за №2194, саме в цьому Законопроєкті буде детально розписана процедура реалізації переважного права купівлі землі та передача цього права іншим особам. Тому, як на мене, поки не варто панікувати чекаємо доопрацювання всіх механізмів через прийняття інших Законів. 

Що буде з діючими договорами оренди землі та емфітевзису після початку функціонування повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення? 

- За загальним правилом, яке визначене в чинному законодавстві, перехід права власності на земельну ділянку (в тому числі її продаж, дарування, спадкування), не є підставою для дострокового розірвання договору оренди або внесення до нього змін за ініціативи нового власника. Всі права та обов’язки за таким договором переходять до нового власника, навіть якщо він не бажає укладати додаткової угоди до договору про заміну сторони. Проте, якщо в самому договорі оренди землі передбачено інше, то перехід права власності може бути підставою для дострокового розірвання за ініціативи власника. Тому, завдання №1 переконатися, що у ваших договорах оренди відсутня фраза, що перехід права власності є підставою для дострокового розірвання договору або внесення до нього змін. Крім того, в моїй практиці, я зустрічала чимало договорів оренди де містилися інші умови для дострокового розірвання договору оренди, Наприклад: розірвання договору в односторонньому порядку за ініціативи власника або орендаря за умови попереднього повідомлення, прострочення виплати орендної плати на декілька місяців, реорганізація орендаря, зміна власника (засновника) орендаря.

З метою збереження земельного банку дуже важливо переконатися, що Ваші договори оренди не містять жодної умови, яка би могла бути підставою для дострокового розірвання договору. В такому разі розірвання буде можливе виключно в судовому порядку і то у окремих випадках. В наступній статті, ми поговоримо про топ 10 підстав для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку.

Чи можна вже зараз укласти попередній договір купівлі-продажу землі? 

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Проте, чинним законодавством передбачено, що угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). Враховуючи вищенаведене, ви звичайно можете укласти попередній договір з власником ділянки та зафіксувати певні домовленості, але така угода буде мати більше психологічний фактор аніж юридичний.

Що робити з земельними ділянками, які вже були «придбані» в умовах мораторію? 

Ні для кого не секрет, що тіньовий ринок земель сільськогосподарського признання завжди існував в Україні. Для цього найчастіше використовувалися схеми обміну земельними ділянками (коли 1 сотка обмінювалася на декілька гектарів з доплатою або без) або договір емфітевзису (це довгострокове право користування земельною ділянкою). Якщо у випадку міни до зацікавленої сторони переходило право власності на обміняні земельні ділянки, то у випадку емфітевзису набувається лише право користуватися земельною ділянкою без набуття права власності. Отже, після початку вільного обігу земель особам, що «придбали» земельні ділянки за договором емфітевзису все одно прийдеться їх офіційно купити або продовжувати користуватися на підставі договору емфітевзису.

Чи будуть продаватися землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності? 

Прийнятим Законом передбачається пряма заборона на продаж земельних ділянок державної та комунальної форми власності. Але, не забороняється зміна цільового призначення з подальшим продажем та продаж землі, яка перебуває у фермерів на праві постійного користування або довічного успадковуваного володіння ( в тому числі переоформленого на умовах оренди). Крім того, варто звернути увагу, що з існуючими темпами безоплатної приватизації таких земель до 1 липня 2021 року може не залишитись взагалі, тому і продавати буде нічого.

Чи буде Всеукраїнський референдум щодо ринку землі та які питання на ньому мають вирішуватися? 

- Законом пропонується, що лише на референдумі має бути схвалено питання набуття земель  сільськогосподарського призначення іноземцями, особами без громадянства і то лише через набуття ними частки у статутному (складеному) капіталі юридичної особи, яка володіє землями сільськогосподарського призначення. В той же час, в Україні відсутній Закон «Про всеукраїнський референдум», отже для початку його потрібно розробити та прийняти.

Як аграрію підготуватися до ринку землі? Топ-7 рекомендацій

1. Повний аудит договорів оренди землі на відповідність законодавству та підстав для дострокового розірвання договору.
2. Перевірка правильності нарахування та виплати орендної плати за останні три роки.
3. Фінансовий та бухгалтерський аудит з метою отримання подальшого кредитування під купівлю землі.
4. Виправлення виявлених недоліків в договорах оренди або через переукладення договорів оренди, або шляхом укладення додаткової угоди про внесення змін.
5. Максимально збільшити строк дії договору, шляхом внесення до нього змін.
6. Терміново поновити договори оренди, які закінчуються найближчі декілька років.
7. Постійна робота з орендодавцями та контроль ситуації.

Роман Бондаренко: Сварог избегает уплаты долгов перед Агротек

Із лютого 2019 року ТОВ «Агротек» веде судову суперечку із корпорацією «Сварог Вест Груп», яка не розрахувалася близько за 40 одиниць сільськогосподарської техніки John Deere. Загальна сума збитків складає понад 160 млн гривень. Однак, незважаючи на ряд виграних справ, у тому числі у Верховному Суді та Центральному апеляційному господарському суді, «Агротек» компенсації так і не отримав. Тож, чому «Сварог» не поспішає розраховуватися за боргами, розповів директор ТОВ «Агротек» Роман Бондаренко.

- Романе Євгеновичу, розкажіть, у чому полягає корінь проблеми?
- Співпрацювати зі «Сварогом» ми розпочали ще у 2013 році, сподіваючись  на довготривалІ  відносини. Й відтоді протягом двох років ми надали їм у лізинг 37 одиниць техніки John Deere -  трактори, сівалки, обприскувачі. Однак десь із середини 2015 року «Сварог» перестав виконувати взяті на себе зобов’язання, посилаючись,  на складне фінансове становище у зв’язку з неврожаєм. Ми пішли на зустріч клієнту, заключили ряд додаткових угод, згідно з якими вони повинні були виплатити заборгованість з врожаю наступного сезону. Утім, «Агротек» так нічого й не отримав та був змушений звернутися до суду.

- Наскільки відомо, «Агротеку» вдалося повернути лізинговану техніку та виграти кілька справ у суді. Розкажіть про це більше.

- Так,частину техніки ми повернули прямо з полів, точніше те, що від неї залишилося. Трактори  та обприскувачі, що повернув нам «Сварог», були в жахливому технічному стані, та аби знову ввести їх в експлуатацію, нашому сервісу довелося прикласти усю свою майстерність та немалі кошти!

Щодо розгляду справи в суді, то дійсно нам вдалося здобути кілька важливих звитяг. Особливо це стосується рішень Верховного Суду, який підтвердив факт дії договорів поруки, що були укладені з компаніями корпорації в період з 2015 по 2017 роки.  Суд визнав, що «Сварог» ухилявся від виконання контрактних зобов’язань, не сплачуючи за рахунками за лізинг техніки. Власне, Центральний апеляційний господарський суд зобов’язав «Сварог-Дністер» та «СК Бужок» (компанії структури «Сварог Вест Груп» - Ред.) виплатити нам майже 45 млн гривень.

Але в нас  багато сумнівів щодо швидкого повернення цих грошей.

- А на чому гуртуються ваші сумніви?
- За рік судових спорів ми багато разів переконалися в тому, що «Сварог» грає не за правилами. Адвокати «Сварог» прикладають всіх зусиль, щоб уникнути повернення боргу - від  спроб вирішити все на містах через лояльних суддів до банкрутства компаній-поручителів.. Останній приклад. Нещодавно вони зареєстрували 3 нові компанії -двійники тих фірм, із якими ми судимося стосовно договорів поруки. Зрозуміло, Із боржників «Сварог» виведе активи, залишивши їх банкрутами, а який борг с банкрута?

Тому, як директор компанії «Агротек» , хочу застерегти  керівництво торгівельних компаній, крупних постачальників сільськогосподарської  техніки, від  співпраці з корпорацію  «Сварог Вест Груп». Сьогодні вони не платять борги нам, завтра «кинуть» інших. А враховуючи їх багатий набір «схем», законно притягнути цих ділків до відповідальності буде дуже складно.

- Нещодавно «Епіцентру К» придбав частку в статутному капіталі корпорації «Сварог Вест Груп». Представники «Епіцентру», часом, не виходили на вас?

- Жодних контактів не було. Впевнений, що вони знають про існуючий борг, утім, не поспішають або не хочуть вирішувати проблему.  Цілком ймовірно, що це їх спільна програма, яка вигідна обом сторонам, але юристи нашої компанії зроблять все можливе, щоб повернути цю справу в русло закону та змусити їх погасити борги!

Мы закончим земельную реформу - Владимир Зеленский

Об этом сообщает пресс-служба Офиса Президента.

«Земельная реформа – это реформа и Президента, и правительства – мы все несем ответственность. Самая сложная реформа, потому что на протяжении почти 30 лет никто не мог даже начать обсуждение законопроекта о рынке земель сельскохозяйственного назначения. – Ред.) в комитетах. Мы закончим эту реформу», – сказал Глава государства в беседе с журналистом издания Bloomberg.

Владимир Зеленский отметил, что голосование за законопроект о рынке земли во втором чтении – это лишь первый этап земельной реформы. В дальнейшем необходимо принять закон о референдуме и упорядочить земельные кадастры.

Также Президент считает целесообразным восстановить Министерство аграрной политики. «Ведь когда такая сложная вещь, как земельная реформа, – нужны отдельные люди в Украине, отдельная институция. Это должно говорить и делать профильный министр», – отметил Глава государства.

В то же время Президент убежден, что, несмотря на сопротивление оппозиции и блокирование «спамом» правок, закон о рынке земель сельскохозяйственного назначения будет принят Верховной Радой.

«Это действительно самый сложный законопроект. У нас там тысячи правок. Мы можем только требовать и работать», – подчеркнул Владимир Зеленский.

Вместе с тем Глава государства акцентировал внимание на необходимости улучшения коммуникации между правительством и обществом, разъяснение деталей земельной реформы.

Он отметил, что для правительства недопустимо проваливать коммуникацию в тот момент, когда в стране происходят коренные изменения.

«Это не про ваши личные рейтинги, не о том, что вас «снесут», а о том, что просто, возможно, у страны больше не будет шанса», – подчеркнул Президент.

Напомним, закон о рынке земли могут принять 19-20 марта.

6 марта парламент закончил рассмотрение 3298 правки за законопроекта о рынке земли. В общем к нему подали 4018 правок.

Следующее заседание Верховной Рады запланировано на 17 марта.

Кроме того, во фракции партии "Слуга народа" убеждают, что голосов для принятия закона о рынке земли хватит.

Ваш выбор 'Нечего сказать'.

Восстановление аграрного министерства будет способствовать земельной реформе

Об этом директор Института аграрной экономики (ИАЭ) Юрий Лупенко заявил в комментарии Укринформу.

"С учетом текущей ситуации, восстановление Минагрополитики целесообразно осуществить как можно скорее. Очевидно, что восстановление профильного министерства будет способствовать повышению качества механизмов введения оборота сельскохозяйственных земель и ожидаемой результативности земельной реформы в целом", - сказал Лупенко.

Он отметил, что восстановленное министерство аграрной политики сможет больше внимания обращать на вполне очевидные вызовы введения оборота сельскохозяйственных земель, поскольку именно ему придется решать проблемы чрезмерной концентрации земель, уменьшение занятости на селе, развития сельских территорий и тому подобное, которые могут обостриться в случае внедрения модели свободного оборота земли.

"В Украине почему-то забыли, что Министерство аграрной политики Украины было создано в конце 1999 года на базе Министерства агропромышленного комплекса Украины для обеспечения ускорения аграрной реформы. И весь период деятельности этого органа вплоть до его ликвидации в 2019 году осуществления аграрной и земельной реформы было среди его приоритетов", - напомнил ученый.

Он отметил, что сельское хозяйство следует рассматривать как комплексную сферу производства сельскохозяйственной продукции, использования природных ресурсов, проживания и занятости людей. Именно поэтому практически во всех странах функционирует специализированное министерство, которое ответственно за сельскохозяйственное направление.

"И, что особенно важно, специализированный орган исполнительной власти должен будет учитывать интересы всех участников сферы своей ответственности, включая крестьянские и фермерские хозяйства, потребности и интересы которых, при нынешних условиях, во время игнорируются", - подчеркнул руководитель ИАЭ.

Впрочем, он предупредил, что создание нового министерства всегда требует определенного времени и может привести к задержке принятия оперативных решений. Поэтому восстановление аграрного министерства может затормозить процесс введения оборота сельскохозяйственных земель. Также, по его мнению, возможным является увеличение административных расходов на содержание аппарата, однако их можно избежать, по крайней мере, минимизировать.

Напомним, в сентябре 2019 года Кабинет министров Украины принял решение о реорганизации Министерства аграрной политики и продовольствия путем присоединения к Министерству развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины.

Ваш выбор 'Печально'.

Некуда уже тянуть: февраль должен стать ключевым месяцем для земельной реформы

Очільник профільного комітету Микола Сольський, чиє прізвище стоїть першим серед колективу авторів №2178-10, розповів «Главкому», як змінився його законопроєкт перед другим читанням, скільки коштуватиме земля після запуску ринку та чому українці будуть радіти, коли іноземцям дозволять купувати українську землю.
 

- Наступний пленарний тиждень може початися з розгляду законопроєкту про землю?

- Не знаю, але маю дуже сильну надію, що в лютому він вийде до зали. Нема вже куди тягнути.

- Чи є домовленості з іншими фракціями щодо, як мінімум, їхньої нейтральної позиції?

- Таких домовленостей не було. Акцент на тому, аби був максимум голосів нашої фракції та інших конструктивних депутатів.

- І які попередні підрахунки?

- Якби голосування відбувалося у січні, голоси були б. І за ці два тижні я не побачив нічого, щоб їхню кількість зменшило. Станом на сьогодні вважаю, що вони є.

- Як процедурно буде виглядати прийняття законопроєкту? Адже на комітеті розглядалися тисячі правок.

- Були чотири з гаком тисячі правок на 11 статей законопроєкту, з яких три з чимось тисячі – ОПЗЖ. Але чи йти в залі по всіх правках, чи поставити на підтвердження основні – вирішить Рада. Думаю, ОПЗЖ та «Батьківщина» знову будуть щось блокувати. Якщо пам’ятаєте перше читання, то я навіть на трибуну не міг вийти і озвучував все з місця. Як мінімум, нас більше (сміється).

- Але у «Слузі народу» є люди, які також проти відкриття ринку.

- «Слуга народу» теж пройшла дискусії та обговорення цього законопроєкту. Ті емоції, які були на вулиці, також були й у депутатів всередині фракції, але ми один одного чуємо. Щодо норми концентрації в одних руках ми зібрали всі думки, поки зійшлися на цифрі в 10 тис. га. Я сподіваюсь, процентів 90 фракції проголосують. Емоції дещо вщухли, і вулиця, якщо помітили, тепер зовсім не та, якщо не брати суто політичні акції.

- Блок Порошенка, спадкоємцем якого є «Європейська солідарність», свого часу сам ініціював земельну реформу, заступник аграрного міністра у попередньому уряді Максим Мартинюк проводив велику промокампанію відкриття ринку. А Славко Вакарчук колонки писав про необхідність продажу землі. І що сьогодні? Порошенківці і «Голос» не будуть голосувати?

- Звісно, з огляду на те, що ви говорите, логічно, було б, аби «ЄС» та «Голос» підтримали, але як буде в залі, не скажу. Законопроєкт легко пояснюється, контролюється, гострі кути прибрані. Коли людям пояснюєш, про що він, вони заспокоюються. Мені цікаво, як проголосують мажоритарники, бо деякі з них в своїх правках пропонували ще більшу концентрацію, ніж та, на якій ми зупинились (10 тис га).

- Наскільки кардинальними ви вважаєте зміни до законопроєкту, внесені між читаннями? Документ став більш компромісним?

- У законопроєкті лише 11 статей і там виписані тільки базові речі. Основні правки – це предмет компромісів. Не основні, але також важливі, – це наслідки консультацій з ринком та елементарна конструктивна робота. Було багато ідей, яким чином контролювати концентрацію землі в одних руках, – чи доручати це Антимонопольному комітету, чи розробити додаткове законодавство. Але перемогла інша ідея – на етапі оформлення договорів нотаріуси самі це контролюватимуть. Я б не назвав би питання концентрації кардинальною правкою, хоча всі чомусь так вважають. Як на мене, основна правка – це допуск на ринок іноземців тільки за результатами референдуму. Насправді, те, як робити земреформу, дуже сильно залежить від відповіді на одне питання – чи земля має бути дорожчою? Звісно, за участі іноземців вона коштуватиме більше.

Я не знаю жодної країни, де вважалось би, що земреформа закінчена. Постійно йдуть якісь дискусії та зміни. Наші сусіди з Центральної Європи, коли земля була дешевшою, обмежували доступ іноземців, коли подорожчала – вже потрохи обмеження знімають. Тому в цій частині був компроміс з громадською думкою.

- Що дає земреформа, якщо вона буде прийнята в нинішньому вигляді? Ніхто ж, хто має певні знання в цій сфері, не буде заперечувати, що ринок землі зараз існує.

- Якщо ми візьмемо сільськогосподарську землю, яка зараз належить людям, це буде приблизно 32 млн га. Приблизно 28 млн га люди отримали в 90-ті роки при розпаюванні колгоспів, після чого був введений мораторій на продаж. А 4 млн га, які видали пізніше, не потрапили під мораторій і там досі діє звичайний ринок купівлі-продажу, на якому, до речі, можуть бути і іноземці. Хтось за всі ці роки говорив про якісь проблеми там? А 4 млн га – це площа середньої європейської країни. Проте і на цих 28 млн га, які потрапили під мораторій, ринок теж існує.

&laquo;Я не знаю жодної країни, де вважалось би, що земреформа закінчена&raquo;, -&nbsp;<span>Микола Сольський</span> - Голова аграрного комітету Микола Сольський: На старті гектар коштуватиме $1500–1700

- Це ви про різні лазівки на кшталт емфітевзису (довгострокове, відчужуване та успадковане речове право на чуже майно – Ред.)?

- Звісно. Пайовики в селі в 99% продають землю тим, хто її обробляє. Юридично договір купівлі-продажу оформити не можна, але можна підписати договір оренди на 49 років, емфітевзису, заповіт. Інше питання, що це напівфабрикат, яким не можна нормально користуватись.

- Але умовна бабця може подумати, що вона продала, а її освіченіші діти та внуки цілком розуміють, що ця земля – їхня власність досі...

- У договорах прописується правило, що спадкоємство не зупиняє договору оренди і не змінює його. Наприклад, бабця, якій 80 років, підписала договір оренди на 49 років. Після смерті бабці хтось з її родичів отримав цю землю у спадщину, оформив на себе, але ще 40 з гаком років не може з нею нічого зробити.

- Якщо земля взята в оренду на 49 років, її ж можна продати із цим правом оренди?

- Договір оренди зберігається навіть в тому випадку, якщо ця земля продана на сторону. Але він може бути розірваний, якщо орендар не виконує умови договору.

- Питання в лоб – зараз аграрний ринок України працює як годинник, навіть з усіма цими сірими схемами і він один із найбільших наповнювачів бюджету. Агрохолдинги активно розвиваються, фермери не бідують, власники паїв регулярно отримують плату за оренду, яка з року в рік збільшується… Навіщо в таких умовах влаштовувати все це, чим ви зараз займаєтесь?

- Коли кажуть, що у нас розвивається агросектор, забувають додавати, він розвивається тільки у  сегменті вирощування зернових. Але при цьому ми не впливаємо на жодні ринки ні щодо овочів, ні щодо фруктів, ні щодо горіхів, ні щодо іншої сільгосппродукції, де треба вкласти $5 тис. в гектар або більше. Не розвивається все, що пов’язане з поливом. Люди просто не хочуть вкладатись в чуже, як ви не будете робити суперремонт в орендованій квартирі. І сад людина в більшості випадків буде закладати тільки тоді, якщо ця земля є її власністю. Коли мені кажуть, що ринок землі вб’є села – то це повний сюр. Бо у всіх галузях, які вкладають тисячі доларів в гектар, працівників треба в десятки-сотні разів більше.

- Правку про банки, які зможуть накопичувати землю у безмежних обсягах, часто називають небезпечною лазівкою. Так, фінустнови зобов’язані за два роки позбутися стягненої застави, але ж вони можуть продавати її, умовно кажучи, «своїм».

- У нас в комітеті неодноразово була зустріч з банкірами. Вони звертали увагу, що один з посилів земреформи – це те, що під землю можна кредитувати. Якщо ж зробити їм обмеження, як всім іншим, в 10 тис. га, то об’єм кредитування буде невеликий, ставки залишаться дорогими. Насправді, банки будуть продавати цю землю через електронні торги. Якщо «своя» людина запропонує на цих торгах найвищу ціну – то будь ласка.

- Як ці електронні торги виглядатимуть?

- Прийнятий в першому читанні законопроєкт №2195 говорить про те, що вся державна земля продається тільки через дворівневий аукціон (перший рівень –адміністратор центральної бази даних та модуль аукціонів, другий рівень – комерційні майданчики – Ред.). З банками також було домовлено, що вони будуть продавати землю тільки через дворівневі торги. Єдине – ми їх не можемо прив’язати законом до системи Prozorro.

До речі, у нас і зараз є випадки, коли земля може потрапити у власність іноземців – коли, наприклад, спадкоємець має інше громадянство. За діючим законом, він повинен протягом року продати цю землю. Якщо банки вчасно не продають ділянки, то підпадають під загальну норму щодо конфіскації землі. Але вона буде оплатною. За рішенням суду ця земля виставляється на торги, і за вирахуванням затрат на цю процедуру гроші повертаються банку. Враховуючи, що щорічно банкам треба буде платити податок на землю, який буде некопійчаним, їм економічно буде невигідно довго тримати її у себе.

- Коли ви зустрічались з банкірами, які побажання вони висловлювали?

- Вони хотіли три роки для реалізації землі, ми обмежили двома. Вони хотіли зняти обмеження для банків з іноземним капіталом, назвіть мені в першій десятці банки без іноземного капіталу, крім державних, та просили не вводити обмеження концентрації. Ми це і зробили. 

- Як буде діяти контроль за концентрацією 10 тис. га в одні руки?

- Коли покупець з пайовиком приходять до нотаріуса, в останнього є доступ до реєстрів. Він дивиться, що покупець вже купив на себе умовно 1,5 тис. га, крім того, фірма, яка зареєстрована на цього покупця, купила ще 3 тис. га. Це означає, що він може ще докупити 5,5 тис. га або на себе, або на свою фірму. Це контролюється вже на етапі укладання угоди. За нашим законопроєктом, землю можуть купляти громадяни України, підприємства, засновані громадянами України, держава і місцеві громади. Було багато правок щодо додавання до цього списку підприємств, де кінцевим бенефіціаром є громадянин України. Але разом з тим нотаріусам це буде практично неможливо проконтролювати. Також ми обмежили продаж землі для іноземців, навіть після референдуму, в прикордонних смугах – до 50 км. Така практика розповсюджена в багатьох країнах.

- Але як уникнути ситуації з зіц-покупцями, які можуть скуповувати землю в інтересах справжніх латифундистів?

- Така проблема є в усьому світі, для її вирішення є інше законодавство. Це питання Податкової, боротьби з відмиванням доходів… Окремих прихованих угод і так не може бути за законом.

- Деталі референдуму, на якому буде вирішуватись, чи продавати землю іноземцям, десь будуть прописані?

- Ні. Що б ми там не прописали, все одно буде новий закон про референдум, який буде ці питання врегульовувати.

- На які поступки ви особисто пішли з жалем?

- Попередньо існувала норма, що всі іноземці, які вже займаються сільським господарством в Україні не менше трьох років, можуть викупляти землю на рівних умовах з іншими, але тільки в межах діялное, які вони орендують. Багато з них вже українську мову знають краще, ніж деякі мої колеги по парламенту. Логічно було б цю норму прийняти, але її прибрали.

- Джерела в уряді зізнавались, що наших західних партнерів дуже дратує історія з обмеженнями для іноземців, але вони її публічно не підіймають, бо розуміють, яка це чутлива тема.

- Є такий момент – вони бачать, наскільки це розігріта тема і скільки навколо неї міфів. Я чув від європейців, що таке обмеження, в тому числі, не відповідає Угоді про асоціацію. Але їм треба говорити про це публічно, на мій погляд. Якщо взяти рішення Європейського суду з прав людини, пов’язані з мораторієм, то там є два основних посили. Обмеження права продавати землю не відповідає європейським нормам, але при цьому вони визнають, що законодавчі обмеження для покупців допускається, в тому числі, і в Євросоюзі. Чи цікавить європейський бізнес українська земля? Так. Але я не бачу, щоб це був масовий інтерес.

Наприклад, в Румунії теж свого часу було розпаювання, і 99% іноземців, які туди прийшли, не поринули в первинний викуп землі. Вони не хотіли конфліктувати з місцевими фермерами, у яких було переважне право викупу, як і у нас. Іноземці не хотіли купляти «шахматку» (розкидані по одному полю ділянки – Ред.), вони купили землю на вторинному ринку, коли пройшов досить тривалий час. І гектари сконцентрованої землі були вже на 30–60% дорожчі.

Микола Сольський

- Як реагували на підготовку земельної реформи представники великих агрохолдингів, які мають великі можливості лобізму в Раді?

- У нас зараз 50–70 найбільших агрокомпаній обробляють десь 16–17% землі, 30 тисяч найменших – біля 15%, а 10 тисяч підприємств, які обробляють від тисячі до 10 тис. га, – 60%.  Плюс так звані одноосібники, які обробляють свої або чужі паї. У великих агрохолдингів, з одного боку, є дешеві кошти, але з іншого – більше зловживань менеджерів. Найманий менеджер майже ніколи не буде дивитись за господарством, як за своїм. А середні підприємства навпаки більше пильнують за полями, самі собі відкати не платять і що важливо – в середньому на гектарі заробляють більше і рухають вгору ціну за оренду. Разом з тим кожен з них конкурентний на ринку і має свої переваги.

Що ж до ставлення до земельної реформи, до допуску іноземців – воно не пов’язане напряму з розміром підприємства. Звісно, серед великих та маленьких більше противників цього, але не можна сказати, що всі великі – однозначно проти.

- Референдум, очевидно, відбудеться вже після запуску ринку землі. Відкриття ринку може змінити думку тих, хто зараз ставиться до іноземців насторожено?

- Думаю, так. Всі побачать, що планета продовжує крутитись, сонце сходить, все сіється-збирається, і ці страхи відійдуть. У перспективі п’яти-семи років самі фермери будуть за іноземців, бо деяким з них захочеться землю перепродати, і дорожче. Приклад Польщі показує: думка щодо іноземців змінювалась, виходячи з подібних аргументів.
Ваш головний аргумент на користь ринку землі – те, що його відсутність гальмує довгострокові інвестиції. І все ж, є приклади, коли орендарі вкладаються не тільки в зернові, а й, скажімо, у вирощування горіхів. І сьогодні перед ними постає питання, як захистити всі ці вкладення у багаторічні насадження.

Восени ми зустрічались окремо з садівниками, виноградарями, виробниками горіхі, хмелю, яким, дійсно, потрібний спеціальний захист. Якщо вони працюють на державних та комунальних землях, за аналогією з фермерами, їм буде надаватись право викупити цю землю протягом семи років з безвідсотковою розстрочкою за нормативно-грошовою оцінкою. Будуть відповідні правки в законопроєкт № 2194, які комітет підтримав.  Якщо ж ділянки орендовані у інших людей, звісно, ми не можемо зобов’язати їх продавати тільки орендарям. Але якщо людина захоче продати цю землю комусь іншому, то продавець або покупець до моменту укладання угоди повинен компенсувати затрати колишнього орендаря на посадку на цій ділянці.

Або, наприклад, є виноградник на 50–70 га, і хтось всередині нього хоче взяти собі півгектара, хоча поруч вдосталь інших таких ділянок. Ми ж розуміємо, що це, скоріш за все, виключно для того, аби попсувати нерви власнику виноградника. Тож певні запобіжники тут мають бути.

- У випадку з державними та комунальними землями, які надані в оренду, які нюанси ще можуть виникати?

- В різні часи були різні органи, які розпоряджалися цими землями, і договори укладались по-різному. Зараз існує практика підписувати оренду на сім років, але раніше часто підписувалось на 49 років. І орендна плата там – 3% від нормативної оцінки, а якби ці ділянки виставляти сьогодні, то вона б була 15%. Попередній варіант вирішення цієї проблеми такий: при зміні органу управління ми поставимо умову перепідписання таких договорів з новим розпорядником – місцевою громадою, скажімо, на 8–12%.  Це теж частина земельної реформи, яка буде передбачена іншими законопроєктами.

- У влади є уявлення, прогноз, скільки коштуватиме гектар після відкриття ринку?

- До речі, ще одна правка в законопроєкті стосується того, що мінімальна ціна не може бути меншою, ніж нормативно-грошова оцінка. На ціну будуть впливати деякі фактори, які від нас з вами не залежать. Наприклад, в одній країні, яка є одним з найбільших постачальників пшениці, ціна на землю корелюється з динамікою ціни пшениці. У нас так званий сірий ринок орієнтований на ціну нормативно-грошової оцінки, яка зараз складає біля 30 тис. грн. Ціна оренди та нормативно-грошова оцінка у нас зростають щорічно. Відкриття ринку спричинить деяке збільшення ціни. Без ринку землі динаміка росту ціни була б десь 5–10 % на рік, з ринком – ще плюс 10%. За білий товар завжди хочуть платити більше, ніж за сірий. Тож динаміка буде однозначно рости, якщо не буде ніяких загострень в країні, бо зараз якісна українська земля недооцінена у порівнянні з іншими країнами. Думаю, на самому старті ціна буде десь $1500–1700 за гектар, а далі її відрегулює ринок.

Якщо спробувати спрогнозувати, скільки людей будуть готові продавати землю, то це не так багато. В сусідніх країнах, які теж проходили розпаювання, продають десь 3% первинних власників на рік. У нас, за опитуваннями, близько 7% готові продати. В селі земля асоціюється з надією, яку будуть продавати в останню чергу. Селяни не будуть поспішати. Фермери ж, які зараз обробляють землю, цілком витягнуть її купівлю. Підприємству, яке обробляє тисячу га, потрібно 30–50 га купити в рік. Це по ціні – половина хорошого трактора. Тобто я не бачу критичних загроз.

- З формування єдиного масиву земель у покупців будуть виникати проблеми?

- Є норма Земельного кодексу: якщо у вас є понад 70% орендованого поля, то ви маєте право створювати масив і можете зобов’язати інших, хто має ділянки всередині поля, якимось чином обмінятись. Але ця процедура не до кінця врегульована, тому це наступний етап.

- Чи відомо вам про свіжі схеми, коли нині, перед імовірним відкриттям ринку спритні ділки намагаються застовбити за собою земельні ділянки?

- Навпаки – притримується оформлення емфітевзисів та договорів оренди, бо люди не хочуть платити двічі.

- Ми мали на увазі саме комунальні та державні землі.

- Землею комунальних та державних підприємств після відкриття ринка місцеві громади будуть розпоряджатися – вони будуть вирішувати, чи здавати в оренду, чи продавати. Втім є ідея обмежити кількість землі, яку громади можуть продати в рік, 10% і тільки якщо за це рішення проголосують не менше двох третин обраних депутатів місцевої громади.

- Як законодавчо вирішиться питання викупу землі, набутої у постійне користування за попереднім кодексом не тільки фермерами, а й їхніми спадкоємцями? Є багато померлих засновників фермерських господарств, і статус їхньої землі не визначений.

В комітеті є два законопроєкти, які врегульовують цю проблему, в тому числі, шляхом успадкування. Вони включені в порядок денний на цю сесію.

- Зараз всі в очікуванні кадрових перестановок у владі. Зокрема, планується заново розділяти колись об’єднані міністерства. Злиття міністерств економіки та аграрної політики себе виправдало?

Свого часу були аргументи за і проти цього. Зараз лунають аргументи за і проти роз’єднання. Я ставлюсь до цього дуже спокійно: комітету комфортно працювати в нинішніх умовах і я надіюсь, що і в будь-яких інших.

Павло Вуєць, Микола Підвезяний, Станіслав Груздєв, «Главком»

Ваш выбор 'Нравится'.