С середины июля начинают действовать новые правила для оформления земли
В борьбе с рейдерством 5 декабря 2019 года парламентом принят Закон Украины №340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее – Закон № 340 – IX).
Данный законодательный акт устанавливает ряд предохранителей относительно защиты имущественных прав владельцев и пользователей земельных участков.
Для поэтапного введения в действие Закона № 340-IX внесены изменения в Закон Украины «Об аренде земли» № 161-XIV, в частности статьи 33, которой установлен порядок возобновления договоров аренды. Согласно нововведений, существенные изменения будут касаться именно процедуры возобновления договоров аренды земли.
Следовательно, Законом № 340 – IX вв. 33 Закона Украины «Об аренде земли» изложена в новой редакции, а главу 19 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) дополнен статьей 126-1.
Статья 126-1 ЗКУ будет регулировать вопрос возобновления ряда гражданско-правовых договоров, в том числе договоров аренды земельных участков. Среди основных изменений которые мы ожидаем 15 июля 2020 года следует выделить следующие.
Сторонами в договоре аренды земельного участка может быть дополнительно предусмотрено условие о возобновлении такого договора. В случае, если условие о возобновлении договора аренды земли закреплена в договоре аренды земли и стороны не имеют возражений, то такое восстановление происходит автоматически, государственная регистрация вещного права аренды в этом случае продлевается на тот же срок.
Сторона договора, которая изъявила желание воспользоваться своим правом отказа от возобновления договора должна не позднее чем за 1 месяц до даты окончания действия такого договора должна подать к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из реестра сведений о возобновлении договора.
В случае неподачи такого заявления и после наступления соответствующей даты окончания действия договора, государственная регистрация вещного права аренды продлевается на тот же срок.
Однако, указанные выше правила не применяются к договорам аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности (исключение – на таком участке находится недвижимое имущество арендатора).
Аренда земель государственной и коммунальной собственности осуществляется на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование. В таком случае, с 15 июля 2020 года возобновление договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности, свободной от застройки, возможно исключительно по решению соответствующего уполномоченного органа.
По новой редакции статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», то законодатель оставил положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок. Но использование такого преимущественного права уже не вписывается в «возобновление договора аренды», которое теперь вынесли в отдельную статью 321 (которая в свою очередь відсилатиме нас к ст. 1261 ЗКУ). И с учетом того, что «В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается», применение этой статьи будет довольно ограниченным – объясняет Директор Центра земельного права «OPEN Knowledge», заместитель Председателя комитета Земельного права ассоциации адвокатов украины Виктор Кобылянский.
Также, раздел IX «Переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли» дополнен абзацами 3 и 4 следующего содержания: «Договоры аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности арендатора, заключенные до вступления в силу Закона № 340 – IX в случае их продления (заключения на новый срок) должны содержать условия, предусмотренные статьей 33 настоящего Закона и статьей 1261 ЗКУ.
Правила, закрепленные в статье 126-1 ЗКУ, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или изменившиеся после вступления в силу Закона № 340 – IX а возобновления договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанным Законом, осуществляется на условиях, определенных такими договорами, по правилам, действующим на момент их заключения.
Это дает основания утверждать, что уже сегодня можно говорить о наличии новой проблемы – будут применяться новые нормы к договорам заключенным до 15 июля этого года (до вступления в силу соответствующими положениям Закона №340-IX). Якобы не должны. Но попытка их применения к старым договорам относительно государственных и коммунальных земель прогнозируется легко. Так что придется ждать на судебную практику – обращает внимание Виктор Кобылянский.
Источник: bagnet.org