Оренда землі: що змінилося і чому?

Регулювання процедури оренди земель сільськогосподарського призначення за останній рік двічі зазнавало докорінних змін. Невдовзі після запровадження воєнного стану було обмежено обіг цієї категорії земель: були заборонені земельні торги, а передача землі відбувалася за особливим механізмом. Відтепер ці норми скасували, здебільшого повернувшись до вже звичних практик. Але чому, адже війна триває, а запобігання продовольчій кризі досі актуальне? Що ж, пояснюємо.

Із втіленням децентралізації органи місцевого самоврядування вже змогли відчути себе господарями на своїй землі. І використання земель сільськогосподарського призначення дає змогу громадам не лише наповнювати бюджет, а й створювати нові робочі місця, забезпечувати людям можливість бути самозайнятими особами. Однак відносини в сільських територіях і в містах кардинально різняться. Саме для села важливі прозорість прийняття рішень, можливість на конкурентних засадах використовувати земельні ресурси.

Що відбулося в Україні на початку весни? Було ухвалено Закон України №2145-IX від 24.03.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який запропонував швидкий алгоритм проведення посівної кампанії. Основна ідея закону — надати інструменти використання сільськогосподарських земель в умовах воєнного стану та непрацюючих або працюючих в обмеженому режимі державних реєстрів і кадастрів. Завдяки зазначеним інструментам, аграрії змогли засіяти території комунальної, державної та приватної власності. Однак при обмеженому доступі до державних реєстрів і кадастрів прозорість процедур передачі в оренду була доволі сумнівною. Тим паче що досить часто в громадах виникало запитання: як бути, якщо на одну й ту саму земельну ділянку є кілька охочих?

Ще один момент, на чому варто наголосити: порядок, визначений у законі №2145, був запроваджений як тимчасовий порядок передачі в користування (оренду) сільськогосподарських земель. Такий порядок був не зовсім прозорий і потребував корекції.

Власне, тому було ухвалено Закон України від 19.10.2022 №2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», який набув чинності наприкінці листопада.

Що ж змінилося в процедурі оренди сільгоспземель? Із введенням закону №2698 у дію запроваджуються такі норми:

• передача в оренду сільськогосподарських земель здійснюватиметься за умови реєстрації ділянок у Державному земельному кадастрі, а прав на них — у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• відновлюється передача у користування сільськогосподарських земель державної та комунальної власності на земельних аукціонах;
• припиняється автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після запровадження воєнного стану;
• надається можливість громадянам та юридичним особам, які набули право постійного користування земельними ділянками, але відповідно до Земельного кодексу України не можуть бути суб’єктами такого права, викупити такі земельні ділянки із розстроченням платежу;
• дозволяється в умовах воєнного стану безоплатна приватизація тих земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у приватній власності, і земельних ділянок, що передані громадянам у користування до набрання чинності Земельним кодексом України;
• дозволяється розміщувати об’єкти виробництва біометану, які є складовими комплексів із виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, на земельних ділянках сільськогосподарського призначення;
• скасовується відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, які сплачувалися внаслідок вилучення сільськогосподарських угідь із господарського обігу, а також при погіршенні якості земель;
• урегульовуються процедура внесення до Державного земельного кадастру відомостей про якісні характеристики угідь, заходи щодо охорони земель і ґрунтів, обмеження у використанні земель на підставі документації із землеустрою в галузі охорони земель.

Що ці зміни дають муніципалітетам? Насамперед збільшується розмір орендної плати, бо відтепер буде відновлено земельні аукціони для сільськогосподарських земель. І орендна плата буде не 7% від нормативної грошової оцінки, а, як повідомляє система електронних земельних аукціонів «Prozorro.Продажі», у більшості випадків вартість оренди зросте на 60–70% від початкової ціни. Від початку війни в системі «Prozorro.Продажі» завершено 912 земельних аукціонів, і в основному вони стосувалися земель несільськогосподарського призначення. Бо на період воєнного стану аукціони з оренди сільськогосподарської землі державної та комунальної власності не проводяться.

У топі регіонів за стартовою вартістю лотів з оренди — Кіровоградська (23,15 тис. грн), Львівська (21,3 тис.), Одеська (19,4 тис.), Хмельницька (12,7 тис.), Дніпропетровська (10,4 тис. грн) області.

Лідери за стартовою вартістю лотів за аукціонами з продажу — Львівська (698 тис. грн), Київська (678 тис.), Вінницька (351 тис.), Закарпатська (195 тис.), Одеська (165 тис.), Черкаська (69 тис. грн) області.

Відновлення прозорої передачі земель у користування на конкурентних умовах — це можливість для громад ефективно використовувати свої ресурси.

Державі вже сьогодні потрібно думати над майбутнім працевлаштуванням людей, які повернуться з фронту та вимушеної еміграції. І тут села можуть відіграти ключову роль не лише у забезпеченні продовольчої безпеки, а й у створенні робочих місць.

Однак маємо пам’ятати, що важливою умовою майбутнього розвитку українського села є і система контролю над використанням земель. Наразі вона, на жаль, дещо розмита і не функціонує належним чином. Тобто крапку у процесі трансформації законодавства у цій царині ставити зарано. Ми на правильному шляху, але до фінішу ще далеко.

Автори: Іван Фурсенко, член координаційної ради громадської спілки «Українська мережа сільського розвитку», Катерина Резнікова, експерт з управління ресурсами громад

Джерело: Дзеркало тижня