Ціни на землю в Україні за рік зросли на 13%: де найдорожче

Середньозважена ціна на сільгоспземлю у 2023 році становила 37 000 грн/га, що на 13% вище від показника позаминулого року (32 800 грн/га у 2022 році). Про це свідчать дані аналітичного огляду земельного ринку України за четвертий квартал і грудень 2023 року від Київської школи економіки.

У четвертому кварталі 2023 року середньозважена ціна на сільськогосподарську землю знизилась на 2% порівняно з попереднім кварталом – з 38 500 грн/га до 37 700 грн/га.

Однак зниження цін не торкнулося земель з цільовим призначенням “для ведення товарного сільськогосподарського виробництва”, які навпаки здорожчали: з 39 100 грн/га у третьому кварталі 2023 року до 39 400 грн/га у четвертому.

Порівняно з 2022 роком ринок зріс на 58%, водночас четвертий квартал перевищив усі попередні квартали 2023 року. Однак обсяг ринку все ще майже на 40% менший, ніж до повномасштабного вторгнення. Ситуація значно різниться між регіонами, в деяких регіонах обсяг ринку перевищує показники до вторгнення.

За період функціонування ринку загальна сума інвестицій у купівлю сільськогосподарської землі склала 17 млрд грн.

Станом на грудень минулого року агросектору було видано банківських кредитів на суму 115,8 млрд грн. З них 47,5% (54,1 млрд грн) – терміном до 1 року для поповнення обігових коштів.

Кредити терміном на понад рік для фінансування капітальних інвестицій становлять 53,5% (56,7 млрд грн), з яких лише 3,7 млрд грн довготривалі кредити строком на понад п’ять років.

Середній показник залучених кредитних коштів в розрахунку на гектар сільськогосподарської землі по Україні становить 2800 грн/га. Для порівняння: у США понад $1200 залучених кредитів на гектар, з яких близько 800 – під заставу землі. 

У 2023 році офіційні ціни на землю зросли на 8,3%, випередивши інфляцію (5,1% станом на 1 грудня 2023 року). Таким чином номінальна капіталізація ринку за підсумками минулого року зросла на 89,9 млрд грн, а з моменту відкриття ринку землі в липні 2021 року – на 179 млрд грн.

У доларовому вимірі офіційні ціни в 2023 році все ще нижчі за показники до вторгнення.

Водночас юридичні особи сплачують на 43% більше за землю, у порівнянні з фізичними особами.

Найвищі ціни на землю у 2023 році зафіксовані в Івано-Франківській, Львівській, Тернопільській, Київській та Полтавській областях, найнижчі – в областях, що найбільше потерпали від окупації або бойових дій – Луганській, Запорізькій та Херсонській.

Високі ціни в західних областях України, ймовірно, повʼязані не стільки з високою якістю ґрунтів у цих регіонах, а з накладеними обмеженнями на ринку, що призводять до високих транзакційних витрат, зазначають аналітики. Так, за словами учасників ринку, ціни на оформлення угоди коливаються в діапазоні 12 000-15 000 грн за угоду.

“Враховуючи, що в середньому розмір успадкованої “товарної” ділянки у Львівській області становить 0,5 га, а в Івано-Франківській області – 0,4 га, вартість земельної ділянки може бути співмірною із витратами на оформлення угоди, і це може просто “відбивати бажання” укладати та реєструвати подібні угоди”, – йдеться в огляді.

Відтак угоди купівлі-продажу в цих областях укладаються з більшими ділянками (в середньому 0,7 га в Івано-Франківській області та 1 га у Львівській, що практично вдвічі більше за розмір успадкованих ділянок) і ділянками, що мають, ймовірно, кращі ґрунти, що і спричиняє високі середні ціни в цих регіонах.

Гіпотезу, що високі ціни в цих регіонах спричинені виключенням менш вартісних ділянок з обігу, також підтримує статистика щодо відсотка земель в обігу: у цих двох областях найменш ліквідний ринок землі в усій Україні (за винятком Донецької та Луганської областей), частка земель в обігу складає менш як 0,5% для обох регіонів.

Загалом для 2023 року властива тенденція укладання угод за ціною, що майже не відрізняється від нормативної грошової оцінки (НГО). Четвертий квартал 2023 року не став винятком – 53% угод укладались за ціною, що не відрізняється від НГО більш ніж на 2%.

Довідка:
Ринок землі в Україні було відкрито 1 липня 2021 року. Перші два з половиною роки купувати землю могли тільки фізичні особи. За цей час укладено близько 180 000 угод купівлі-продажу загальною площею майже 400 000 гектарів. Це становить близько 1% земель, з яких 99,5% залишилися в аграрному виробництві.

З 1 січня 2024 року можливість купувати землю отримали компанії-резиденти України, ліміт – 10 000 га в одні руки як для фізичних, так і юридичних осіб.

Іноземцям заборонено купувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в юрособах (окрім як у статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення, поки інше не вирішать громадяни України під час референдуму. Російським компаніям і офшорам купувати землю в Україні буде заборонено за будь-якого результату референдуму.

Джерело: LIGA.Бізнес