Інвестиції у землю: як купити гектари
Після відкриття ринку землі у липні 2021 року до традиційних для українців фінансових інструментів – нерухомість, депозити, облігації, бізнес – додався ще один: земля сільськогосподарського призначення.
Земля традиційно вважається одним з найнадійніших об’єктів вкладання коштів. В Україні ж до цього активу інвестори поки що тільки звикають. Втім, в інвестиційній привабливості гектара та реальних перспективах росту його вартості не сумніваються навіть найзатятіші скептики. А тому тих, хто вирішує інвестувати в землю, стає дедалі більше.
У дуже спрощеному вигляді схема інвестування у землю виглядає наступним чином: покупка землі, її здача у оренду, продаж землі, що зросла у вартості (орієнтовно після 2024 року, коли на ринок будуть допущені юрособи), пише видання «Мінфін»
Вартість оренди гектара коливається залежно від регіону і в середньому становить 3,4 тис. грн на рік.
Якщо врахувати медіанну ціну гектара у 30 тис. грн та орендну плату у 3,4 тис. грн за 1 га, то середня річна прибутковість такої інвестиції в Україні становитиме 11,3% (з урахуванням податків і транзакційних витрат – близько 8%).
Згідно з даними Мінагрополітики, за перші 6 місяців після зняття мораторію на продаж землі кількість укладених угод перевищила 43 тисячі, загалом власників змінили понад 110 тис. га.
Для «земельного» інвестора насамперед важливі три характеристики: ціна гектара, прибутковість оренди, капіталізація.
Забігаючи наперед, слід сказати, що вже сьогодні інвесторів радують всі три компоненти.
Почнемо із ціни. Наразі ринок землі відкритий лише для фізосіб. Їм доступний продаж до 100 гектарів. Юридичні особи поки купувати землю не можуть, така можливість їм відкриється тільки з 1 січня 2024 року. Отож зараз ринок тільки набирає обертів, конкуренція за кращі угіддя ще не велика, а отже й поріг входу відносно низький.
За даними Мінагрополітики, медіанна ціна 1 га с/г землі на початок 2022 року становить близько 30 тис. грн. Але не так важлива ціна на сьогодні, як її майбутня динаміка. Як ми вже писали, згідно із оцінками міністра аграрної політики та продовольства України Романа Лещенка, угоди, що вже пройшли на ринку землі, призвели до зростання цін у середньому на 6%. Ще на 20- 30% очікується зростання у наступні два роки. Але найцікавіше розпочнеться з 2024 року, коли на ринок вийдуть юридичні особи. Якщо провести аналогію з європейськими ринками, то земля подорожчає, як мінімум на 40%, а через 7- 8 років може й на всі 200%.
До того часу можна отримувати дохід від оренди землі.
Від теорії до практики
Щоб продати актив, треба насамперед його купити. Для цього доведеться зробити кілька кроків, які не завжди є такими простими, як здаються на перший погляд.
Прощупуємо «грунт» Вирішивши придбати ділянку, не завадило б насамперед хоч трохи розібратися у питанні. Зокрема, визначитися з регіоном і дослідити там ринок землі. Це дасть розуміння, яка середня вартість ділянки і яку площу покупець може придбати, виходячи зі свого бюджету.2Вибір ділянкиПопри обіцянки продавати с/г землю тільки на електронних аукціонах, до 2024 року фізособи, які планують купити ділянки, повинні по- старому шукати їх серед оголошень на спеціалізованих сайтах, таких як OLX, dom.ria.com. А це завдання «із зірочкою». Мало того, що вибір там не такий вже великий, так ще й інформація викладена не завжди коректна й зрозуміла. Залишається ризик натрапити на шахраїв.3Перевірка ділянкиЯкщо ділянка для покупки знайдена, потрібно поцікавитися документами на неї.
Зокрема, потрібні:
✓ довідка про цільове призначення обраної ділянки
✓ витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал)
✓ експертна оцінка земельної ділянки
✓ документ про право власності на земельну ділянку
✓ оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
✓ документи учасників угоди. Для фізичних осіб — паспорт та ІПН, а для юридичних осіб — установчі документи.
Підготовкою документів повинен здебільшого займатися продавець ділянки. Однак покупцеві важливо перевірити, щоб вся інформація була внесена правильно.
Готуємо гроші Розрахунок за купівлю— продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення має здійснюватися обов’язково в безготівковій формі. Це означає, що на банківському рахунку покупця має бути уся необхідна сума. Більше того, оскільки банки зобов’язані перевіряти походження цих грошей, покупцеві слід заздалегідь подбати про документи, які підтверджують походження капіталу.
Укладення договору Укладання угоди про придбання землі здійснюється із залученням нотаріуса. Якщо в договорі зазначено, що перехід права власності відбувається в момент підписання договору, то нотаріус вносить відомості про нового власника до Держреєстру речових прав на нерухоме майно, і одночасно оновлюється інформація в Геокадастрі. Покупцеві видається на руки договір, витяг про право власності з Держреєстру речових прав і виписка з Геокадастру.
Якщо ж у договорі купівлі- продажу обумовлений інший час переходу права власності, реєстрація права власності відбудеться пізніше. Відповідно і підтверджуючі документи можна буде отримувати згодом.
Ринок землі може надати інвестору досить різний досвід — він може бути простим і зручним, а може у той самий час здатися заплутаним та вимогливим з точки зору витрати часу та зусиль. Тож залишилося вирішити, чи хочете ви інвестувати у цей актив чи ні.