Ринок землі: про актуальний інвестиційний потенціал гектара
Протягом лише двох місяців роботи ринку землі українці вже продали 24 000 га сільськогосподарської землі. Купівля і продаж звісно вигідні опції, але ринок передбачає і інші можливості, адже потрібно враховувати і інвестиційний потенціал землі. Які тренди склалися на цьому ринку і чого очікувати в найближчому майбутньому, розповів Mind адвокат, к.ю.н., старший партнер TOTUM LF Богдан Яськів.
Відтоді як в Україні було визнано Нацбанком неплатоспроможними понад 100 комерційних фінустанов, довіра громадян та бізнесу до банківської системи не відновилася. На сьогодні розміщення коштів на депозит у банку в національній грошовій одиниці приблизно дорівнює показнику річної інфляції, а ризик втратити заощадження понад суму гарантування у зв’язку з потенційною неплатоспроможністю банку залишається досить високим.
Про фондовий ринок багато говорити не буду: він радше існує на папері в стані «ні живий, ні мертвий». Серед цінних паперів, які користуються відносною популярністю серед інвесторів, хіба що залишаються облігації (ОВДЗ), на операціях з якими можна заробити на вторинному ринку.
Як розподіляються інвестиції
Виникають питання: куди перетікає чи затримується грошова маса в такій ситуації з банківською системою та фондовим ринком? Що є пунктом концентрації капіталу?
Таких основних пунктів є принаймні три:
валютний кеш домогосподарств;
інвестиції у розвиток бізнесу;
нерухомість.
Серед цих трьох пунктів велика частина припадає на нерухомість, а у зв’язку з відкриттям ринку сільськогосподарських земель у липні цього року інтенсивність такого інвестиційного інструменту може суттєво зрости.
Уже за три неповних місяці від набрання чинності закону про ринок сільськогосподарських земель, укладено понад 12 000 відповідних угод.
Звісно, найбільша вага інвестування в нерухомість на сьогодні не належить землі як товару. Першість тут – за житловою нерухомістю, простіше кажучи, за квартирами у великих містах. Інвестори розцінюють такі угоди як форму зберігання грошей, а також як спосіб заробити на збільшенні вартості такої нерухомості в часі чи, скажімо, від здавання її в оренду.
Якщо говорити про інвестиційний потенціал землі, то варто зазначити кілька трендів, які склалися на сьогодні.
- Кредит під заставу землі
Перший – уже згаданий ринок сільськогосподарських земель навіть із тими обмеженнями по площі концентрації в одні руки виключно для громадян (100 га), які встановлені законом до 2024 року.
Найближчим часом у цьому сегменті важливу роль відіграватиме банківське кредитування під заставу такої землі, а також поведінка малих та середніх фермерів у боротьбі за збереження та/або примноження земельного банку, який формувався ними переважно з орендованої у пайовиків землі для товарного сільськогосподарського виробництва.
Банки не проявляють великої активності до такого ринку, однак це поки що. І я це можу пояснити тим, що немає нормального відпрацьованого підходу до визначення заставної вартості такої землі. Також встановлений законом запобіжник про обов’язкове відчуження банком землі протягом двох років після звернення ним стягнення на таку землю, ставить неспеціалізовані банки в ситуацію, коли доведеться продати дешевше без гарантій повного покриття.
Очікую на появу в банківській системі України спеціалізованих банків, які переважно будуть фінансовими операторами угод і водночас концентраторами земель перед новим етапом ринку у 2024 році.
Найбільш вагомим тригером активізації угод на ринку все таки слід очікувати від фермерів у конкурентній боротьбі за землю, адже для них вона не стільки товар як засіб виробництва.
Ті аграрії, основним видом діяльності яких є вирощування зернових, у ситуації активної поведінки конкурентів будуть змушені кредитуватися в банках або реінвестувати значні кошти від діяльності на нейтралізацію таких конкурентних явищ.
- Ділянки під забудову в містах
По-друге, земельні ділянки у великих містах для містобудівних потреб із привабливим функціоналом за містобудівною документацією. Насамперед йдеться про багатоповерхову житлову забудову, торгову інфраструктуру та автосервіс.
Для прикладу – у місті Києві склалася ситуація, де раніше відведені земельні ділянки для будівництва багатоквартирних житлових будинків уже практично всі забудовані, а відвід нових фактично паралізований через відсутність нового генплану з функціональними зонами та слабку динаміку прийняття детальних планів території, які є передумовою для зміни цільового призначення земельних ділянок для таких потреб.
У зонах міста, де такі детальні плани затверджуються, вартість землі, що передбачає цікаві функціональні опції, зростає в рази.
- Ділянки в передмісті
По-третє, земельні ділянки міських агломерацій, які стають привабливими для будівництва індустріальних, логістичних і заміських житлових об’єктів. 2020 ковідний рік активізував попит на заміську житлову нерухомість, що позначилося на тренді інвестування в заміську землю з метою будівництва нових котеджних містечок.
Також слід зазначити інтерес інвесторів до землі, яка має зручне розташування біля великих міст для будівництва нових логістичних потужностей (складів, розподільчих та сортувальних центрів). Дещо менша активність і попит на землю для промислової забудови.
Однак, на мою думку, цей сегмент зростатиме. Особливо це стосується тих виробництв, які підтримують життєві потреби міст, а також виробництв, які розташовані в містах і які можуть бути перенесені за місто з метою створення на їх ділянках ділових або житлових зон. Стосується звісно це насамперед промислових зон міст, які через урбанізацію вже не на окраїні, а в середині міста, а деякі навіть наближені до центральної частини.
Переконаний, що на тлі описаних факторів, інтерес інвесторів до землі як інструменту зростатиме, як зростатиме і її вартість у часі.